Фундаментальный вопрос

За какие строения платить дачникам на шести сотках?

Среди садоводов продолжают витать слухи: за каждое строение на «шести сотках» придется платить налог. «Во сколько же выльется эта сумма, если у меня на участке домик, сарай, туалет и собачья будка?», – с тревогой спросила меня знакомая дачница. За разъяснениями спешим к нашему постоянному эксперту, председателю рязанского регионального отделения общероссийской общественной организации «Союз садоводов России» Александру Лукинскому.

Р.В. – Александр Евгеньевич, так за какие же строения владельцам садовых участков придется платить налог?

А.Л. – Только за капитальные. Но давайте разберемся, какие из них попадают в эту категорию. Это те объекты недвижимого имущества, которые построены на капитальном фундаменте. То есть имеют неразрывную связь с землей. Такой объект нельзя передвинуть, не нарушив конструкцию строения. Фундамент выполнен с применением крепких связующих материалов – цемента, бетона, с углублением в землю. Домик или сарай, стоящие на блоках, кирпичах, винтовых сваях, капитальными объектами не считаются, их не нужно регистрировать. Кстати, устройство отмостки также не является капитальным фундаментом.

Р.В. – Получается, что если дом у меня стоит на блоках, а сарай или туалет на бетонном фундаменте, то за дом я не плачу, а за другие постройки обязан?

А.Л. – Есть определенные нормативы. Любое капитальное строение, поставленное на кадастровый учет, не облагается налогом, если его площадь не превышает 50 квадратных метров. Есть у вас один капитальный сарай до 50 кв. м, вы за него не платите. Но только один. Второй сарай, вне зависимости от пощади, уже облагается налогом.

Р.В. – Допустим, у кого-то сарай 51 кв. м. Что тогда?

А.Л. – Платим за все 51 кв. м.

Р.В. – Хорошо, а как быть с домом? Скажем, его площадь 80 кв. м и он капитальный.

А.Л. – В отношении жилых домов существует налоговый вычет. Из общей площади можете вычитать 50 кв. м. В приведенном примере платить придется лишь за 30 кв. м.
Что можно порекомендовать садоводам? Грамотно планировать постройки на своем участке. Сарай, туалет, душ можно поставить на одном капитальном фундаменте, и это будет считаться одной постройкой. Если она до 50 кв. м, то не нужно платить.

Р.В. – Некоторые собственники капитальной недвижимости в садоводческих товариществах, возможно, рассуждают: а зачем я буду ставить эти постройки на кадастровый учет? Обойдусь как-нибудь без этого.

А.Л. – В первую очередь, такой гражданин не может считаться законопослушным. И нужно понимать, что незарегистрированных объектов недвижимости как бы и вовсе не существует. Никаких официальных сделок с ними осуществить нельзя. А продажа наверняка произойдет с большим дисконтом.
Подводя итог, можно отметить следующее. Если хозяин поставил дачный домик на сваях, то его не нужно регистрировать и, соответственно, не нужно платить налог. Но если он хочет застраховать его, подороже продать или когда-нибудь перевести в жилой дом, то надо ставить его на капитальный фундамент, а потом и регистрировать – пригласить кадастрового инженера, а самому обратиться в любой МФЦ.

Р.В. – Итак, чтобы было всем понятно, давайте разберем пример. У садовода на участке есть капитальные и не капитальные постройки. Он регистрирует капитальные: дом 80 кв. м, сарай 10 кв. м. Платить ему придется только за те 30 кв. м, которые относятся к дому (после вычета 50 кв. м).

А.Л. – Совершенно верно. Но, напомню, второй капитальный сарай, если таковой появится, будет облагаться налогом целиком, вне зависимости от того, до 50 кв. м он или больше.

Р.В. – Что ж, предельно ясно. Читателей интересует еще вопрос: как можно прописаться на даче?

А.Л. – Отметим сразу: для оформления прописки необходимо, чтобы дом признали капитальным строением и туда провели коммуникации. Решение выносит специальная комиссия того муниципального образования, где расположено садоводческое товарищество.

Р.В. – Александр Евгеньевич, до садоводов дошла информация, что сделки с земельными участками, не прошедшими межевание, вновь разрешены. Их можно продать, купить, завещать. Хотя с 1 января 2018 года в отношении участков с неточными, не зафиксированными на карте границами действовали ограничения.

А.Л. – Да, с принятием ряда изменений в федеральные законы сложилось правовое поле, допускающее сделки с неотмежеванными участками. До председателей садоводческих товариществ мы эту информацию довели. Но не нужно думать, что такая ситуация продлится бесконечно. В любой время наши законодатели могут сказать: все, для сделок необходимы четкие границы земельных участков. Так что отказываться от проведения межевых работ я бы не советовал. Другое дело, что сейчас никакой срочности нет, и переплачивать за быстрые услуги совсем не обязательно.

Р.В. – Очень волнует садоводов области и такая тема, как приватизация мест общего пользования в их товариществах. Сроки поджимают: всю процедуру нужно провести до конца года. Поясните, как нужно действовать?

А.Л. – Закон обязывает товарищества оформить статус земель общего пользования (дороги, проезды, проходы, площадки для мусорных баков, площадки для стоянки автотранспорта и т.д.). Земли общего пользования, которые находятся в бессрочном пользовании, до 31 декабря 2023 года должны быть оформлены бесплатно в собственность товарищества как юридического лица или в общедолевую собственность всех граждан, имеющих участки на данной территории. Другой вариант – заключить договор аренды с муниципалитетом на использование этих земель. Те товарищества, которые этого не сделают, с 1 января 2024 года должны будут выкупить эти земли у государства.
Оформить земли в собственность товарищества, юридического лица, можно только до 31 декабря 2018 года. Для этого требуется провести общее собрание с кворумом 50 процентов плюс один член товарищества. На собрании двумя третями голосов от числа присутствующих принять решение об обращении в администрацию муниципального района о приобретении земельного участка общего пользования в собственность объединения как юридического лица. После оформления земель товарищество продолжает так же платить земельный налог 0,3 процента от кадастровой стоимости этих земель за счет членских взносов садоводов.

Р.В. – А если вести речь об оформлении земель в общедолевую собственность садоводов?

А.Л. – Очень сложная и практически не осуществимая процедура в больших товариществах. Для этого требуется, чтобывсе 100 процентов личных участков садоводов были отмежованы, и у них были готовые документы. И явка на собрание должна быть стопроцентной. При этом, если хоть один владелец земельного участка будет против, то решение не принимается.

Р.В. – Давайте вообразим невозможное: собрание состоялось, и решение принято. Кто будет платить налог за общие земли?

А.Л. – Сумма налога 0,3 процента от кадастровой стоимости этих земель оплачивается уже не за счет членских взносов садоводов. За каждым садоводом закрепляется индивидуальный налог пропорционально размеру его личного участка. Оплачивается вместе с налогом за свой участок.
Что будет с теми товариществами, которые решат не исполнить закон, сказать сейчас трудно. Это мы узнаем после 1 января 2024 года.
Главное, чтобы садоводы поняли: оформить земли общего пользования на садоводческое товарищество как юридическое лицо – просто. Но сделать это можно только до конца текущего года. Оформить земли общего пользования в общедолевую собственность для большинства садоводств будет практически невозможно. Останется только брать их в аренду или выкупать.

Р.В. – Спасибо, Александр Евгеньевич, за подробные ответы на животрепещущие вопросы!

Димитрий Соколов (текст)