Нити Арена
06:48 МСК
Вторник
26 / 09 / 2017
676

Договор дороже денег

Участие граждан в долевом строительстве регламентируется федеральным законом

На заседании, которое провел глава региона Николай Любимов, было одобрено постановление, на основании которого уточняются в соответствии с изменениями в федеральном законодательстве полномочия и функции министерства строительного комплекса Рязанской области, регламентирующие взаимодействие с застройщиками и контроль за их деятельностью по строительству многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан. «Вносимые изменения касаются контроля долевого строительства в области, и его надо осуществлять максимально эффективно, чтобы избежать появления обманутых дольщиков и, соответственно, негативных последствий», – подчеркнул глава региона Николай Любимов.

Мы встретились с заместителем министра строительного комплекса области Сергеем Семеновым и попросили ответить на вопросы, касающиеся долевого строительства.

Р.В. – Сергей Николаевич, покупка жилья – всегда большие затраты. В последние годы широкое распространение получило долевое строительство, когда строительные компании и граждане составляют договор, который предполагает привлечение денежных средств граждан. Это удобно, поскольку есть возможность оплатить квартиру в рассрочку. Как складывается ситуация на рынке новостроек?

С.С. – Десять лет назад на первичном рынке жилья работало 30 – 35 организаций, осуществляющих функции застройщика, сегодня их уже более 100. За последние три года объем частных инвестиций, направленных в строительство жилых помещений, в целом по области превысил 60 млрд. рублей. Как известно, структура финансовых ресурсов, обеспечивающих строительство жилых домов, на 80 процентов состоит из привлеченных средств. По итогам 2016 года на первичном рынке было заключено 7618 договоров долевого участия. Это максимальный объем сделок за весь период с начала регистрации первого договора.

В настоящее время рязанские застройщики имеют обязательства по 23,8 тысячи договоров долевого участия. Привлечено 37,5 млрд. рублей.

Р.В. – Есть ли механизм страхования гражданской ответственности, который бы защитил дольщиков?

С.С. – Были попытки разработать такой механизм. Но он не обеспечил защиту. С 1 октября 2015 года вступили в силу изменения требований к страховщикам. В закон был внесен новый механизм, обеспечивающий права граждан-соинвесторов. Это компенсационный фонд долевого строительства. Его главная задача – обеспечить завершение строительства многоквартирных домов даже в том случае, когда застройщик исполняет свои обязательства. Фонд будет аккумулировать отчисления застройщиков, чтобы затем использовать их для финансирования завершения. В действующей редакции закона нет прямой отмены неэффективно работающих механизмов поручительства банка и страхования. Минстрой России в своих разъяснениях об этом сообщает. Единый федеральный фонд способен существенно повысить степень защиты инвестиций граждан в долевое строительство и вернет их доверие к застройщикам.

С 1 января 2017 года работники министерства строительного комплекса области начали осуществлять новые полномочия, предусмотренные законодательством о долевом строительстве. Это выдача заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона. Этот документ, по сути, является разрешением на заключение договора и последующее привлечение средств граждан на строительство. Пока выдано одно положительное заключение, есть два мотивированных отказа, два заявления находятся в стадии рассмотрения.

Р.В. – Удалось ли решить проблемы дольщиков, возникшие в последнее время?

С.С. – За последние три года правительство области успешно решило проблемы трех тысяч граждан, заключивших договоры долевого участия на строительство 28 жилых домов и пострадавших в результате действий недобросовестных застройщиков. Были случаи их замены.

Одним из наиболее сложных механизмов для Рязани стало сопровождение банкротства ООО «Кайман» в 2011 году. Это сейчас существует наработанная судебная практика разрешения таких проблем, а тогда все делалось впервые. Но выход все же был найден – люди получили свои квадратные метры.

Большой удачей следует считать то, что в начале 2000-х годов удалось не допустить на территорию города одного из самых скандальных застройщиков – «Социальная инициатива». В 38 субъектах РФ из-за недобросовестной его работы до сих пор решают проблему дольщиков.

Р.В. – И все же на карте региона время от времени появляются проблемные новостройки.

С.С.– Сегодня в зоне риска находится 31 многоквартирный дом, а это 3610 договоров долевого участия. Почти по всем срок передачи квартир уже нарушен. Исполнение обязательств перед дольщиками находится на особом контроле. С участниками долевого строительства всех проблемных объектов проводятся «круглые столы», где граждане информируются о ходе решения вопросов. На основании заявлений дольщиков сформирован реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Рязанской области и чьи права нарушены. В этом реестре 111 граждан. Это участники долевого строительства ООО «Имтер», ООО «Инвестиционно-строительная компания «Лидер» и ООО «Монолит».

Р.В. – Как известно, по срокам долгостроя «отличился» дом на ул. Грибоедова. Какое решение было принято министерством строительного комплекса?

С.С.– Да, срок сдачи дома нарушен. Восемь лет дольщики ждут новоселья. Могу лишь сказать, что решение подобных вопросов осуществляется в судебном порядке по обращениям минстроя области в защиту нарушенных прав дольщиков. Советский суд уже вынес положительные решения по 40 участникам. Параллельно проводится работа по созданию товарищества собственников недвижимости, определены источники финансирования оставшихся работ. Планируется, что в конце апреля этого года дом будет обеспечен водой, газом и электричеством. Есть и другие положительные примеры.

Р.В. – Несмотря на то что долевое участие регламентируется федеральным законом, есть здесь свои подводные камни. На ваш взгляд, что необходимо знать дольщикам, когда они вкладывают свои средства в строительство?

С.С.– Долевое строительство – это всегда риск. Могу дать совет: для минимизации риска выбирайте объект с высокой степенью готовности. Самая распространенная ошибка – заключение любого договора, кроме договора участия в долевом строительстве с государственной регистрацией в органах Росреестра. Договор считается заключенным только после такой регистрации. Регистрация подтверждает, что помещение продано только вам, и застройщик вправе получить деньги только после этого момента. Этот документ обеспечит безопасность участника долевого строительства.

Р.В. – Что еще необходимо знать при заключении договора долевого строительства?

С.С. – Необходимо потребовать у застройщика полный пакет нужных документов: устав фирмы, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (свидетельство ОГРН и ИНН). Сильно заниженная цена квартиры от застройщика может свидетельствовать о ненадежности фирмы – надежная и преуспевающая компания не будет продавать недвижимость за бесценок. У компании обязательно должно быть разрешение на строительство именно того дома, в котором вы намерены приобрести квартиру. Для строительства новых объектов должно быть заключение министерства строительства Рязанской области о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям ФЗ № 214. Также необходимо изучить условия самого договора. Они должны быть прозрачными и понятными. Со своей стороны мы помогаем решать возникающие проблемы, защищаем права и интересы граждан.

Статья опубликована в газете Рязанские ведомости в номере 70 (5357) от 19 апреля 2017 года
Подписывайтесь на нашу группу ВКонтакте, чтобы быть в курсе всех важных событий.
В диалоге
Руководитель управления Роспотребнадзора по Рязанской области Лариса Сараева проинформировала о правоприменительной практике, типовых и массовых нарушениях обязательных требований ...
Михаил Скрипников
Деловая хроника
Читайте в этом номере: