Что нам стоит дом построить

№18 (6322) от 12 марта 2025

С 1 января права и интересы ипотечных заемщиков дополнительно защищены

Что происходит в различных секторах экономики региона и какие перспективы её ожидают. Инфляция в стране бьет по самым незащищенным слоям населения; какие меры принимаются, чтобы её уменьшить. На эти и другие темы говорит с читателями «Рязанских ведомостей» управляющий рязанским отделением Банка России СЕРГЕЙ КУЗНЕЦОВ. Сегодня он анализирует ситуацию с жилищными кредитами в регионе:

– Рынок ипотеки в Рязанской области в прошлом году сократился на треть. Но это – результат охлаждения второго полугодия. Первые 6 месяцев в регионе прошли под знаком покупки жилья. Особенно активно рязанцы интересовались недвижимостью в июне. Тогда выдачи кредитов на квартиры в строящихся домах выросли вдвое по сравнению с маем. В целом заемщики получили за месяц почти 20% всего годового объема ипотеки. Такой ажиотаж объяснялся просто: потребители стремились успеть воспользоваться льготными условиями кредитования.

Но с 1 июля произошли изменения: завершилась основная программа безадресной льготной ипотеки на новостройки, изменились условия по программе «Семейная ипотека», а процентные ставки по рыночным продуктам повысились вслед за ключевой ставкой. Это охладило спрос. Заметнее всего в третьем квартале снизились выдачи на новостройки. Если в июне 77% всего объема ипотечных кредитов приходилось на строящееся жилье, то к сентябрю этот показатель опустился до 51%.

Это общая ситуация по стране. Анализ Банка России показал, что во втором полугодии запуск новых проектов многоквартирных домов замедлился. Но к недостатку предложения в ближайшие годы это не приведет: застройщики на фоне спроса, который был до этого, сформировали большой запас возводимых объектов.

Постепенно рынок стал меняться. Например, вырос спрос на индивидуальное жилье. Его доля в общем объеме по итогам 2024 года превысила долю жилья на вторичном рынке и достигла 20% от общей суммы кредитов. С одной стороны, этому способствовали льготные ипотечные программы, включая «Сельскую». С другой стороны, цены за квадратный метр у такого жилья ниже, чем в многоквартирных домах.

Конечно, ипотека стала дороже. Рыночные ставки, которые ориентированы на ключевую ставку Банка России, высоки, льготных программ меньше. И периодически звучат заявления, что это слишком большое давление на отрасль, необходимо снизить ставку, чтобы кредиты стали доступнее, или же проработать больший объем льготного кредитования. Почему же в текущих условиях это не является лучшим выходом?

Во-первых, снижение ключевой ставки не может автоматически обеспечить дешевые кредиты, для этого нужна низкая инфляция. Банки закладывают в процентные ставки свои ожидания по росту цен. Если регулятор при ускорении инфляции не повышает ключевую ставку, то банки будут опасаться, что инфляция пойдет вверх, и станут повышать ставки по кредитам. И наоборот, когда инфляция стабильно низкая, а инфляционные ожидания снижаются, кредиты становятся доступнее. Это хорошо подтверждается данными за 2017–2021 годы. Тогда инфляция была вблизи цели в 4% и рыночную ипотеку банки выдавали под 8%.

Во-вторых, кредиты должны быть одинаково доступны для всех. Если кто-то получает заёмные средства дешевле, то другие должны будут заплатить больше. Когда льготных кредитов много, они сильнее разгоняют спрос и цены. И это показал пример массовой льготной ипотеки в 2020–2021 годах. Она подстегнула цены на жилье, стройматериалы, мебель и ремонт. Именно поэтому Банк России вынужден держать более высокую ключевую ставку для всей экономики, чтобы защитить ее от высокой инфляции. Когда годовая инфляция вернется к цели, а по прогнозам Банка России это произойдет в 2026 году, средства граждан будут защищены от обесценения, а кредиты, особенно ипотека, будут недорогими.

К тому же, по оценкам регулятора, строительная отрасль заложила хороший фундамент прибыли, и временное замедление кредитования не должно на ней слишком серьезно отразиться. В целом рынок ипотечного кредитования был перегрет, сейчас кредитование вернулось к адекватному уровню, и портфель растет более сбалансированно.

А с 1 января права и интересы ипотечных заемщиков дополнительно защищены: начал действовать соответствующий стандарт. Цель этого документа – минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования. Также банки теперь обязаны более подробно информировать клиентов об условиях кредита и возможных рисках. Это поможет лучше оценивать договор до его подписания.