Большая перестройка

На первичном рынке жилья грядут изменения

Долевое строительство уходит в прошлое. С 1 июля ему на смену придет проектное финансирование. Вместе с этим из повседневной жизни исчезнут и такие слова, как обманутые дольщики.

Риски и гарантии
Прежняя система была действенной и помогла миллионам граждан решить свои жилищные проблемы. Люди покупали квартиры напрямую у застройщика, переводя ему деньги на начальных этапах строительных работ. Благодаря чему будущим новоселам удавалось хорошо сэкономить. Но и риски были высокими. Далеко не все ладилось у компаний. А некоторые из них попросту кидали своих клиентов. Защитить их толком не смогли ни компенсационные фонды, ни надзор саморегулируемых организаций, призванных вытеснить с рынка сомнительных участников. В общем, паршивая овца испортила все стадо. Генеральные директора недобросовестных компаний на средства дольщиков вели шикарную жизнь вдали от вырытых котлованов, а отдуваться и выслушивать жалобы пикетчиков приходилось местным властям. Правда, и власти не всегда были безгрешны. Иначе невозможно объяснить, почему в некоторых регионах к строительству допускались фирмы, имевшие на балансе только стул, стол и телефон.

Опытные застройщики тоже научились жить. Собрав деньги на строительство одного дома, пускали их на закладку другого, чтобы не останавливать процесс, а прежний возводили медленно, затягивая сроки сдачи.

Несомненным плюсом для компаний было то, что они могли получать бесплатные длинные деньги.
С 1 июля правила игры меняются. «Дольщики» будут перечислять деньги в банк на так называемый эскроу-счет, а тот – рассчитываться с застройщиком после предоставления готовой квартиры.

– Механизм гарантирует стопроцентную защиту средств покупателя жилья, – поясняет управляющий Отделением Рязань ГУ Банка России по ЦФО Сергей Кузнецов. – Если условия договора не выполнены, жилье не построено, покупателю возвращается вся сумма.

Те, кто любит легкие жанры, могут вспомнить комедию «Джентльмены удачи». Чтобы заработать себе на одежду, лихой компании во главе с Доцентом нужно было расчистить от завалов комнату детского сада и добраться до тумбочки, куда заведующая положила деньги. Словом, сначала «труд на благо», а потом вознаграждение. Разница в том, что у строителей задачи сложнее, и сами они не «джентльмены удачи», а профессионалы. Да и банки – не тумбочки. У них не бывает бесплатных денег. Застройщик получит их под процент. От стоимости займа будет зависеть цена жилья для покупателя.

Эксперты, выступающие в центральной прессе, прогнозируют величину его подорожания от 10 процентов. Но сейчас все эти разговоры – гадания на кофейной гуще, считают в Отделении Рязань Центробанка.

– Есть множество других факторов, которые влияют на цену, – комментирует Сергей Кузнецов. – Среди них инфляция, повышение НДС, уровень конкуренции на рынке, баланс спроса и предложения.

В Рязани некоторые кредитные организации уже начали подготовку к работе с эскроу-счетами, а всего таких уполномоченных банков в области будет 14. Средства на счетах эскроу попадают под действие закона о страховании вкладов, предельная сумма возмещения в случае отзыва лицензии у банка – 10 млн рублей.

Получается, что покупатель жилья с 1 июля будет защищен со всех сторон – и от недобросовестного застройщика, и от потрясений на финансовых рынках. Ключевым остается вопрос: какие издержки понесут строители? Ведь в конечном итоге они лягут на плечи приобретателей квартир.

Расчет на минимальные издержки не только оправдан, он напрямую вытекает из сложившейся схемы финансирования. Банкам средства дольщиков не будут стоить ничего, они получают мощный ресурс бесплатного фондирования на длительный срок и этими же деньгами кредитируют строительную организацию. Добавьте сюда еще и стоимость обслуживания счетов эскроу. Здравый смысл подсказывает, что кредиты для строителей не должны быть дорогими.

Как произойдет в действительности – неизвестно. В оперативную деятельность кредитных организаций Банк России не вмешивается, пояснили нам в Отделении Рязань ГУ ЦБ. И привели аналогию со свободным ценообразованием в потребительском секторе.

Конкурентная среда
Какие правила действуют на рынке кредитов, все знают. Для надежных, крупных компаний с хорошей биографией и большим оборотом процент меньше. Для маленьких и незаметных – выше. Если раньше мелкие фирмы-застройщики могли привлечь средства дольщиков и развить свой бизнес, то теперь им предстоит оценивать силы исходя из величины процентной ставки по кредиту. Такая обстановка благоприятна для укрупнения компаний.

– Сама конкурентная среда не позволит застройщикам поднимать цены, – высказывает свое мнение заместитель управляющего Отделения Рязань ГУ Банка России по ЦФО Елена Морозова.

Другой ограничитель – доходы населения, падающие несколько лет подряд. Если цены не растут слишком сильно, то лишь потому, что стоимость труда в производственных затратах снижается. Зарплаты в сопоставимых ценах усыхают. Они и могут стать якорем, сдерживающим чьи-то аппетиты. Несомненно одно: покупатели жилья будут чувствовать себя защищеннее. А спокойствие тоже стоит денег.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Евгений Коковин,
эксперт по вопросам долевого строительства жилья:

– Эскроу-счета вводятся для защиты прав граждан, которые решили инвестировать средства в строительство жилья. Помимо значительного уменьшения рисков, положительный эффект еще и в том, что дома будут возводиться быстрее, потому что компаниям не выгодно затягивать строительство и платить процент по кредитам. Вместе с тем, насколько мне известно, банки не горят желанием сопровождать эти проекты. По целому ряду объективных причин: нет опыта, нет специалистов, трудно оценивать риски…

До сих пор строительная отрасль на 75 процентов финансировалась средствами дольщиков. Теперь они уйдут, останутся только кредитные ресурсы и собственный капитал. Деньги подорожают. Возникает вопрос: удастся ли выполнить целевой ориентир, выйти на строительство 120 млн кв. м жилья в год к 2024 году? По итогам нынешнего года будет, скорее всего, 75 млн кв. м. Ставки по ипотеке уже пошли вверх. На совещаниях звучало, что 38% строительных компаний могут не получить доступа к кредитам банков. Это в основном мелкие компании, которые вынуждены будут продаваться крупным. Снижение конкуренции повлечет рост цен.

Совершенно очевидно, что жилье подорожает. Насколько? Высказываются разные мнения. В правительстве называют цифры 8 – 10 процентов. Там, видимо, отталкиваются от ставки кредитования, которая будет в этом коридоре.

Некоторые эксперты говорят о ставках 12 – 14%. Сбербанк устами Грефа заявил, что средняя ставка кредитования застройщиков с использованием средств на эскроу-счетах будет 8%, но в моменте она может достигать 14%, а может быть ниже ставки рефинансирования. ЦБ говорит, что ставка будет плавающая. Назвать ее точный размер в любом случае невозможно, потому что даже на финальной стадии работ у банка не будет стопроцентной гарантии, что объект достроят. Здесь логика такова: чем больше денежных средств населения привлечено на эскроу-счета, тем меньше кредитная ставка. То есть на начальном этапе строительства она будет максимально высокой.

Бизнес-сообщество в лице «Деловой России», национального объединения застройщиков и т.д., активно участвует в обсуждении закона, но многие их предложения так и не прошли. Скорее всего, в весеннюю сессию Госдумы мы увидим очередной пакет поправок.

Антон Воробьев,
генеральный директор ГК «Единство»:

– Компании будут строить меньше, а продавать дороже. К себестоимости квадратных метров прибавится процент по кредитам. Пока банки не сформировали свои предложения. В комментариях их представителей звучат цифры – не ниже восьми процентов, а в среднем называют кредитную ставку 10 – 12 процентов. На бумаге механизм понятен. Слабые места выяснятся в ходе работы по новым правилам.

Ольга Ситникова,
директор ООО «Салон недвижимости», г. Рязань:

– Мы ожидаем снижения спроса, поскольку новая технология оформления сделок на первичном рынке приведет к удорожанию жилья. Надо сказать, что покупательная способность населения и сейчас остается низкой. Жилье перестали покупать в инвестиционных целях, практически замер рынок однокомнатных квартир, хотя раньше они разлетались как горячие пирожки. Некоторые, особенно не очень крупные строительные компании, по нашим наблюдениям, откладывают приобретение земельных участков как задел на будущее.