Дачная амнистия для фермеров

С 1 марта 2022 года в соответствии с Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством (Далее – КФХ) для осуществления своей деятельности, допускается строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома. Теперь фермеры смогут строить, реконструировать или эксплуатировать один жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения. Это стало возможно с вступлением в силу Федерального закона от 02.07.2021 № 299-ФЗ. Ранее такие земельные участки можно было использовать только для возведения строений, предназначенных для хранения и переработки сельхозпродукции.

Одно из главных условий строительства жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения – это ведение фермерского хозяйства на данном земельном участке.

Возведение жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения допускается только в случае, если их владелец является Крестьянским Фермерским Хозяйством и действительно занимается фермерством в выбранной форме (статья 1 ФЗ №74 от 11.06.2003):

  • объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФХ;
  • единолично.

Региональные власти будут сами определить территории, где строительство жилых домов запрещено. Кроме этого, нельзя строить дом, если земельный участок относится к особо ценным, плодородным сельскохозяйственным территориям. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.

Дом должен отвечать таким характеристикам как:

  • количество этажей – не более трех;
  • общая площадь не более 500 кв.м.;
  • площадь застройки под домом – не более 0,25 % от площади земельного участка.

Например, дом с основанием фундамента 10х12 м можно построить, лишь имея земельный участок от 5 га.

До 01.03.2026 такой жилой дом можно поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать на него право на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, в соответствии с частью 12 статьи 70 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Закон коснётся только официально зарегистрированных видов предпринимательства, которые осуществляют свою деятельность на землях сельскохозяйственного назначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц этот закон не коснётся.

В Федеральной налоговой службе России сообщили: «Минсельхоз России на запрос Росреестра в целях ведения учета КФХ, осуществляющих деятельность без образования юридического лица, а также для идентификации зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей глав КФХ разработан проект федерального закона № 19332-8, находящийся на рассмотрении в Госдуме РФ, положения которого предусматривают, что Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей будет содержать сведения о том, что индивидуальный предприниматель является главой КФХ».

Законом также предусмотрены ограничения, чтобы земли сельскохозяйственного назначения не превратились в коттеджные поселки:

  • для участков земель сельскохозяйственного назначения, на которых уже расположены фермерские дома, сохраняется действие закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):
  • использование земли допускается только в целях осуществления деятельности КФХ;
  • фермерский дом, ранее возведённый на участке, предназначенном для ведения КФХ, остаётся частью имущества такого хозяйства.
  • будущие жилые дома на участке сельскохозяйственного назначения, на которых осуществляется фермерство, будут входить в состав имущества крестьянского или фермерского хозяйства.

Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на фермерский жилой дом будет проходить по правилам «дачной амнистии». Для регистрации прав потребуется:

  • технический план строения, который готовит кадастровый инженер;
  • правоустанавливающий документ на земельный участок (в случае если право на земельный участок, на котором расположен жилой дом, не зарегистрирован в ЕГРН).

Во избежание возможных правовых последствий, связанных с признанием фермерского дома самовольной постройкой, при строительстве следует заблаговременно ознакомиться с правилами землепользования и застройки муниципального образования, в границах которого расположен земельный участок, на котором планируется осуществить строительство.