В России очень много сделок с недвижимостью происходят с ипотекой. Поэтому и квартир с обременением на рынке — огромное количество.
Пока квартира находится в залоге у банка, о чем есть запись в Едином государственном реестре недвижимости, продать ее просто так, когда захочется, собственнику нельзя. Но сделки с квартирой в залоге проводить можно с разрешения залогодержателя, то есть банка. Из-за этого процедура купли-продажи такого жилья несколько усложняется и идет немного дольше.
На самом деле способов покупки кредитной квартиры несколько. Самый распространенный вариант — погашение самой ипотеки прямо во время сделки. Нужно получить согласие банка-залогодержателя на проведение сделки, а покупатель приобретает недвижимость за наличные. Здесь защищены все: и банк, и продавец, и покупатель. Происходит эта процедура так: банк дает согласие на сделку и озвучивает оставшуюся сумму долга. Расчет производится с использованием банковских ячеек, в которые еще до подписания договора купли-продажи покупатель помещает свои деньги: в одну — оставшийся долг для банка, во вторую — остальную сумму стоимости недвижимости для продавца. Затем подписывается полноценный договор купли-продажи и происходит регистрация права собственности покупателя в Росреестре. После банк забирает свои деньги в счет долга, покупатель — закладную на квартиру и снимает обременение, а продавец — свои деньги из второй ячейки. В случае срыва сделки по той или иной причине покупатель ничего не потеряет.
Также купить квартиру в ипотеку можно с так называемой переуступкой долга. Здесь также нужно согласие банка, а покупатель должен брать ипотеку именно в этом банке. Он подаст заявку на кредит как при обычном ипотечном кредитовании на любую другую недвижимость. После одобрения кредита заключается также договор уступки прав требований по предыдущему кредиту, согласно которому квартира находится в залоге. Либо заключается новый договор с кредитором. В это же время заключается и договор купли-продажи, в Росреестре происходит снятие обременения и новое его наложение, но уже с регистрацией прав собственности нового владельца жилья. Такая сделка безопасна, так как банк участвует в сделке на всех этапах и заинтересован в хорошем ее исходе.
Покупка ипотечной недвижимости возможна, и такие сделки происходят все чаще и чаще. Но прежде чем вы примете окончательное решение о приобретении такого жилья, не лишним будет найти ответы на несколько вопросов.
Почему продают?
Чаще всего это улучшение жилищных условий, смена места жительства. Но бывают и такие случаи, когда человек является должником по алиментам или другим обязательствам и спешит продать жилье, пока на объект недвижимого имущества приставы не наложили арест (запрет) на совершение регистрационных действий. В этом случае сделка может быть оспорена, если бывшего собственника признают банкротом в ближайшие сроки после продажи имущества.
Если приобретаемая недвижимость была куплена по программе военной ипотеки, то купить ее вряд ли получится. У нее два залогодержателя — Министерство обороны и банк, процесс продажи и покупки может затянуться на неопределенный срок. Лучше по возможности отказаться от такого варианта.
Так же, прежде, чем вы решили приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке, необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, для уточнения количества залогодержателей у квартиры. Это может быть не только банк, а еще самый первый продавец квартиры, продавший ее текущему собственнику под ипотеку. Продавец, т.е. бывший собственник должен подать заявление о прекращении ограничения (обременения). Если по каким-либо причинам заявление невозможно подать, то эта процедура проводится через суд.
Не использовали ли материнский капитал?
Если во время приобретения квартиры в кредит был использован материнский капитал, то доли недвижимости принадлежат всем членам семьи, в том числе детям. В этом случае нужно очень внимательно проконтролировать куплю-продажу такой недвижимости. Потому что, если квартира продавалась без наделения долями в собственности непосредственно детей, сделку легко признать незаконной, так как она нарушает права детей.
Главный специалист-эксперт Кораблинского МО Г.Н. Божко