К.Н. Севостьянов
На вопросы наших читателей отвечает
директор юридической фирмы «Аппель»
Галина Смирных (тел.: 99-33-11)
Действующим законодательством индивидуальные дома, построенные гражданами без получения предусмотренных законодательством разрешений, квалифицируются как самовольные постройки. В статье 222 Гражданского кодекса РФ самовольными постройками названы «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений». По общему правилу п. 2 ст. 222 ГК РФ такая постройка подлежит сносу.
Однако п. 1 ст. 234 ГК РФ предусмотрено, что гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество в силу приобретательной давности. Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации.
Пунктом 3 той же статьи установлено, что лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Таким образом, приобрести недвижимость в силу исковой давности может и наследник гражданина, начавшего добросовестно, открыто и непрерывно владеть недвижимостью как своей собственностью.
Статьей 11 Федерального закона от 30.11.94 №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что действие ст. 234 ГК РФ, регулирующей вопросы приобретательной давности, распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г.
Таким образом, в вашем случае при наличии добросовестного, открытого и непрерывного владения в течение по крайней мере 15 последних лет имеются основания для оформления дома в собственность.
Схожие выводы содержатся, например, в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 29.04.2010 № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в письме Минэкономразвития России от 09.07.2009 № Д23-2139, из чего можно сделать вывод о том, что приведенная схема приобретения частного дома по основаниям приобретательной давности является употребимой в рамках действующего законодательства.
В пункте 19 постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10 подчеркивается тот факт, что признание права собственности по основанию приобретательной давности осуществляется в судебном порядке. Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» после признания судом права собственности на недвижимость его регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном этим законом.