С.Н. Кочетова
На вопросы наших читателей отвечает
директор юридической фирмы «Аппель»
Галина Смирных (тел.: 99-33-11)
По своей сути указанное здание является самовольной постройкой, так как при его возведении не было получено разрешение на строительство.
Правовое положение самовольной постройки регулируется статьёй 222 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). В соответствии с данной статьёй самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако часть 3 данной статьи предусматривает случаи, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке.
Ранее, для того чтобы «легализовать» самовольную постройку, достаточно было провести строительную экспертизу и решить вопрос с землёй, если она не принадлежала застройщику. В судебной практике в отношении земельного участка, не предоставленного надлежащим образом застройщику, достаточно было предъявить суду гарантийное письмо администрации о предоставлении участка в будущем и иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворялся.
Сейчас ситуация существенно изменилась в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22.
Суды при решении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку строго руководствуются указанным Постановления Пленума.
Теперь для признания права собственности на самовольную постройку необходимо три условия: 1) земельный участок, на котором осуществлена постройка, должен находиться у лица, осуществившего постройку, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; 2) при возведении постройки должны быть соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, постройка не должна создавать угрозы жизни и здоровью граждан; 3) должны быть приняты надлежащие меры к легализации самовольной постройки.
На практике юридические и физические лица не могут ввести в эксплуатацию самовольную постройку по причине отсутствия акта о вводе объекта в эксплуатацию или разрешения на строительство. И самым затруднительным вопросом является доказательство факта принятия надлежащих мер к легализации самовольной постройки.
В том случае, если у застройщика имеется разрешение на строительство, но нет акта о вводе объекта в эксплуатацию, то имеет смысл обратиться в соответствующий орган за выдачей акта о вводе в эксплуатацию. В зависимости от аргументации отказа можно обратиться с вышеуказанным иском в суд. Следует иметь в виду, что невозможность получить акт о вводе объекта в эксплуатацию чаще всего связана с невозможностью получить заключение органа государственного строительного надзора о соответствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (статья 55 Градостроительного кодекса РФ). Порой правильнее обжаловать отрицательное заключение органа госстройнадзора. Например, если построенный объект не соответствует по тем или иным параметрам требованиям, установленным в разрешении на строительство. Но в этом случае необходимо доказать, что модифицированная проектная документация не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства. То есть без соответствующей экспертизы не обойтись.
В том случае, если у застройщика нет разрешения на строительство, то нужно предпринимать меры по получению документации, необходимой для выдачи разрешения на строительство, указанной в пункте 7 статьи 51 Градостроительного кодекса. На практике, невыдача администрацией градостроительного плана земельного участка в месячный срок с момента обращения может быть расценена судом как мера по надлежащей легализации, так как получить иную документацию, необходимую для выдачи разрешения на строительство, без этого документа нельзя.