История России также связана с такими землеустроительными действиями, как установление границ земельных участков, их закрепление на местности, выдача документов на землю, учет и оценка земель. Это было необходимо, в первую очередь, для решения фискальных задач, связанных с налогообложением земель и передачей части доходов от использования земель в доход государства.
В 1913 г. территория России составляла 2 млрд. 230 млн. га, такое большое земельное хозяйство требовало кардинальных землеустроительных мер по управлению земельными ресурсами и организации их рационального использования. Однако начатые в 1906 г. перемены по изменению земельных отношений были прерваны Первой мировой войной, а затем и революцией 1917 г.
После 1917 г. такие понятия, как оценка земель и налогообложение земель, утратили свою актуальность, поскольку земля находилась в государственной собственности.
В 1990 году у нас было законодательно закреплено право частной собственности на землю, и достаточно скоро после этого появился Закон о плате за землю, но государство видело несовершенство данного Закона. Приходилось ежегодно индексировать ставки земельного налога, а земельный налог за единицу площади был равным для земельных участков вне зависимости их территориального расположения.
Поэтому в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель, а также в целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель Правительством РФ были приняты Постановления №945 от 25.08.1999г. «О государственной кадастровой оценке земель» и №316 от 08.04.2000г. «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Государственная кадастровая оценка земель проводилась по отдельным категориям и видам функционального использования земель одновременно на всей территории Российской Федерации, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств. Единство подходов, применяемых к оценке однородных видов объектов для получения сопоставимых показателей кадастровой стоимости земель на всей территории страны, является одним из главных принципов оценки для целей налогообложения.
Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального назначения. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в три года.
Оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости.
Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В течение 1999-2005 годов разработаны и утверждены в установленном порядке методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий, подлежащих оценке.
Методики, разработанные российскими специалистами, сверялись с зарубежным опытом. Европейской Комиссией еще в 2000 году была проведена международная экспертиза создаваемых методик в рамках специального проекта ТАСИС, который был посвящен этим вопросам. В Москве проходили рабочие совещания экспертов Европейской Экономической Комиссии ООН, на которых рассматривались уже не только методики, но и результаты работ по оценке. И, с точки зрения международных экспертов, в России создана современная массовая оценка земель, однако эта система отличается достаточной сложностью, поскольку рынок земли, рынок недвижимости в нашей стране остается недостаточно развитым. Поэтому наши методики предполагают фактически моделирование рынка земли, рынка недвижимости, и мы вынуждены отталкиваться от факторов, которые влияют на ценообразование при установлении кадастровой стоимости земли.
Цели проведения кадастровых работ нашли отражение в Федеральном законе от 29 ноября 2004 года №141 – ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».
Земельный налог является местным налогом, который формирует доходную часть местных бюджетов. С 1 января 2006 года утратил силу Закон РФ «О плате за землю». Налоговая база стала определяться как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Закон устанавливает пределы налоговой ставки, в рамках которых представительные органы местного самоуправления могут сами определять конкретную величину налога, а также предусматривать некоторые налоговые льготы. Так, налоговые ставки не могут превышать 0,3% в отношении земельных участков, которые отнесены к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства, а также занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства, предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства. В отношении прочих земельных участков налоговая ставка не может превышать 1,5%, но допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и разрешенного использования земельного участка.
Результаты проведения государственной кадастровой оценки земель были утверждены нормативно-правовыми актами органа исполнительной власти Рязанской области. До 1 января 2006 года были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, промышленности и иного специального назначения, садоводческих и огороднических объединений, особо охраняемых территорий и объектов, водного фонда и лесного фонда.
Данные материалы до их утверждения Правительством Рязанской области были рассмотрены в муниципальных образованиях и прошли экспертизу в Москве на соответствие их Методическим требованиям по проведению государственной кадастровой оценки земель.
С результатами государственной кадастровой оценки земель, начиная с 2006года, познакомились многие граждане и юридические лица, кто имеет земельные участки на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Кадастровая оценка земель, учитывая различные природно-геологические и экологические условия, инженерно-технические, транспортные, социально-культурные и ряд других факторов, позволяет дифференцировать кадастровую стоимость земельных участков, что, соответственно, приводит и к дифференциации земельного налога для граждан.
С.А. Пыртиков,
начальник отдела кадастрового
учета и кадастровой оценки
недвижимости Управления
Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Рязанской области.