С 1 января 2013 года согласно федеральному закону «О розничных рынках» для универсальных рынков могут использоваться только капитальные здания. Это всколыхнуло целую волну в среде арендаторов торговых «мест под солнцем». Где теперь торговать? Но выход, как всегда, подсказывает сама жизнь, и на муниципальном уровне происходят позитивные изменения.
Так, в Скопине уже начались подготовительные работы на строительной площадке под новый рыночный комплекс общей площадью 6300 квадратных метров. Казалось бы, особенно на фоне всюду слышимых разговоров о надвигающейся на нас «второй волне кризиса», масштабы, несколько завышенные для районного центра? Так это или нет, мы решили выяснить у заместителя генерального директора Региональной инвестиционной компании, которая стала одним из инвесторов проекта, Владимира Садофьева.
– Владимир Иванович, почему для реализации инвестиционного проекта выбран именно Скопин?
– Во-первых, Скопин один из трех наиболее крупных районных центров области. Численность населения вместе с районом – более 60 тысяч человек. Кроме того, в зону разумной транспортной доступности рынка попадает Милославский район и части Кораблинского, Ряжского и Пронского районов. Общий охват населения примерно 100 тыс. человек.
И во-вторых, важную роль играет активная поддержка проекта администрацией города, которая помогла подобрать оптимальную площадку для строительства и оперативно решает вопросы многочисленных согласований и разрешений, установленных действующим законодательством. Взаимоотношения с администрацией будут регулироваться инвестиционным соглашением, предусматривающим и наши социальные обязательства перед городом.
– В Скопине есть три действующих рынка. Нужно ли строить еще?
– Действующие муниципальные рынки вынужденно эксплуатируются с нарушением санитарных норм. Отсутствие парковок мешает движению транспорта и создает опасность для посетителей. Вследствие этого имеются многочисленные предписания службы Роспотребнадзора.
Кроме того, имеется упомянутое вами требование федерального законодательства. Мы уверены – скопинцы нуждаются в современном благоустроенном рынке.
– Размер рынка в 6300 кв. метров не является чрезмерным для районного центра?
– Выбор формата является одним из самых ключевых в планировании бизнеса. Ошибиться здесь – означает понести огромные затраты, которые потом не окупятся. При определении площади рынка мы изучили многие факторы. Назову два важнейших: 100 тысяч жителей – это примерно одна шестая часть населения Рязани и Рязанского района.
Сравните: какое количество огромных торговых центров и рынков построено в областном центре и что имеется в Скопине? По нашей информации, в Скопине в ближайшее время будет реанимирован и вновь открыт ряд серьезных производств. Не сомневаемся – у города есть хорошие перспективы.
Нюансы конкуренции
– Учитывался ли опыт других городов такого же масштаба?
– Да, учитывался. Например, универсальный рынок в городе Кимовске соседней Тульской области.
Численность города вместе с районом всего 42 тысячи жителей. Три года назад построен современный рынок площадью 5760 кв. метров. Получить там сегодня место в аренду можно, только дождавшись очереди в листе ожидания. Сейчас заканчивается строительство второй очереди рынка. При этом в городе работает немало специализированных магазинов.
– Что, по-вашему, означает «современный рынок»?
– Могу назвать основные критерии:
– это просторные торговые залы со «вторым» светом и хорошей отделкой;
– комфортный микроклимат: отопление, вентиляция, кондиционирование;
– холодильные витрины и морозильные камеры для скоропортящихся продуктов;
– круглосуточная охрана, удобный подъезд и освещенная парковка на 300 машиномест;
– зона отдыха с кафе, детской площадкой и благоустроенным водоемом;
– ветеринарная служба и все необходимые вспомогательные помещения, включая туалеты.
Стройплощадка
– По мнению некоторых скопинцев, вы собираетесь построить рынок на болоте. Почему выбрали именно это место?
– Геологическая основа на участке застройки действительно сложная: торфянистые плывуны, высокий уровень грунтовых вод. Для нас это означает дополнительные затраты на фундаменты и отсыпку площадки. Однако такие строительные технологии являются хорошо отработанными, в них нет ничего чрезвычайного. При этом площадка отлично удовлетворяет всем другим требованиям:
– площадь 6 га, которая позволяет «посадить» большое здание рынка, построить парковку, зону отдыха, площадку для уличной торговли стройматериалами и иметь резерв для развития. Кстати, до открытия рынка еще год, а арендную плату мы уже исправно вносим;
– хорошая транспортная доступность из разных микрорайонов города, рядом остановка городского и пригородного транспорта;
– близость сетей энерго- водообеспечения, канализации и т.д.
– Объект достаточно крупный и строится он в черте города. Не возникают ли при этом экологические проблемы? Проводилась ли экологическая экспертиза?
– По своей прежней работе я хорошо знаю требования экологического законодательства. Поверьте, они полностью соблюдены.
Так, растительность, которую мы убираем с площадки, представляет собой бурьян и полусгнившие ветлы. В силу особенности грунта, сколько-нибудь культурные деревья и кустарники там просто не могли расти. Вообще территория была сильно замусорена, попадались использованные шприцы, что тоже кое о чем говорит.
В соответствии с российским законодательством, экологическая экспертиза проводится для особо опасных уникальных объектов, к которым рынок, конечно, не относится. Однако выполнение экологических требований будет проверяться в процессе государственной строительно-архитектурной экспертизы проекта. Могу заверить, что после строительства объекта скопинцы получат не только большую торговую точку, но и благоустроенную и регулярно убираемую территорию.
– Каковы основные финансовые показатели проекта? Кто его финансирует?
– Объем инвестиций составит 120-130 млн. рублей. Расчетный срок окупаемости 4 года. Предполагаемое количество рабочих мест – 370, в том числе штатный персонал рынка – 20 человек. Объем налоговых отчислений – около 10 млн. рублей в год. Плановый срок ввода в эксплуатацию – июнь 2013 года. Финансируют проект частные инвесторы, рязанские и московские. Никакие бюджетные средства привлекаться не будут.
Тарифное решение
– Будущих арендаторов наверняка интересует уровень арендной платы?
– Называть конкретные цифры за год до открытия было бы преждевременно. Критерии установления арендных ставок следующие: они не могут быть слишком низкими, поскольку вложения инвесторов значительные и они должны окупаться. Однако они не могут быть «неподъемно» высокими для арендаторов, поскольку тогда рынок просто не заполнится.
Кстати, уже сейчас поступают обращения от будущих арендаторов, и мы проводим их регистрацию и обработку, чтобы определить, какое количество площадей предусмотреть для той или иной группы товаров. Кроме того, примерно за 1-2 месяца до открытия, в порядке поступления обращений, заявителям будет делаться предложение заключить договор аренды и выбрать торговое место. При отказе заявитель не понесет никакой материальной ответственности.
Подчеркиваю – все желающие скопинские предприниматели получат на рынке комфортабельные места для торговли.
– А если все-таки кризис?
– Знаете, универсальный розничный рынок – это один из самых устойчивых к кризису видов бизнеса. Он рассчитан на любую «толщину кошелька».
Если возникают финансовые проблемы, можно отказаться от покупки новой машины, загранпоездки, предметов роскоши, но товары, продающиеся на универсальных рынках, востребованы всегда. Посмотрите: разорился ли в прошлые кризисы хоть один нормальный рынок?
Есть хорошая русская пословица: «Помирать собирайся, но рожь сей». По-моему, ее можно перефразировать так: «О кризисе думай, но дело делай».