Данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно Закону застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Застройщик с каждым участником долевого строительства заключает договор участия в долевом строительстве. Данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена договора может быть определена как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, так и как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Законом предусмотрено внесение денежных средств как единовременно, так и рассрочка платежа.
4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок не может составлять менее чем пять лет.
При отсутствии в договоре хотя бы одного из этих условий, такой договор считается незаключенным.
Законом предусмотрена уступка по договору долевого участия. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Кроме того, уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора, т.е. заявления застройщика и участника долевого строительства. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве предоставляются все экземпляры договора участия в долевом строительстве, а также описание объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства и документ об уплате государственной пошлины. Кроме того, на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
Земельный участок (право аренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, с момента государственной регистрации договора находится в залоге у участников долевого строительства.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, на жилые, а также нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, такие объекты считаются находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика.
С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога не распространяется на данный объект долевого строительства.
После завершения строительства застройщик в установленном порядке получает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости и обязан передать участнику объект долевого строительства по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При обращении участника долевого строительства за государственной регистрацией своего права собственности на объект долевого строительства в орган осуществляющий государственную регистрацию прав и сделок с ним помимо документов необходимых для государственной регистрации представляется документ об уплате государственной пошлины, а также техническое описание построенного объекта (кадастровый паспорт).
Ю.В. Ворфоломеева,
заместитель начальника отдела
регистрации прав Управления
Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Рязанской области.