Государственная регистрация – особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Статья 131 Гражданского кодекса РФ предусмотрела осуществление регистрации путем, во первых, ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), во-вторых, передачи функций государственной регистрации созданным для этой цели органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Применительно к совершению сделок государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок.
Наблюдается разнообразие предъявляемых исковых требований, касающихся государственной регистрации прав, однако зачастую неправильно толкуется понятие государственной регистрации прав, недостаточно определенно представляется ее сущность, что проявляется в не совсем правильной квалификации правоотношений в сфере государственной регистрации как споров о признании ненормативных актов государственных органов. Самыми распространенными из них являются:
– иск содержит требования об истребовании свидетельства о государственной регистрации и признании свидетельства недействительным: действующее законодательство в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество не предусматривает хранение копий выданных свидетельств. Свидетельство о государственной регистрации права после проведенной регистрации выдаются правообладателю и не являются документом постоянного хранения, оно лишь удостоверяет проведенную государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, кроме того актуальная информация содержится в нем на дату выдачи, затем собственник, которому выдано свидетельство, может сменить адрес, фамилию и т.п.;
– исключение записи из ЕГРП: по требованию об исключению записи необходимо отметить, что ст. 235 Гражданского кодекса РФ, определяющая основания прекращения права собственности, не предусматривает его прекращения путем признания недействительной записи о регистрации права, не предусмотрено также законодательно последствия признания такой записи недействительной;
– иск содержит требование о признании договора недействительным (без последствий его применения):
Конституционный суд РФ в определении от 05.07.2001г. №154-О отметил, что государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться, как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Учреждение, осуществляющее государственную регистрацию прав, не претендует на право гражданина, не наделено полномочиями оспаривать его, не является стороной материально-правовых отношений, не претендует на спорное имущество, в силу характера своей деятельности и полномочий, определенных ст. 131 Гражданского кодекса РФ и ст.9 Закона о регистрации, а также не является органом, наделяющим правами.
Недостаточно признать недействительным договор, необходимо применить последствия его недействительности, иначе невозможно восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании признанной недействительной сделки. Согласно п. 27 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной Службы от 07.06.2007 г. №112 «При признании судом, арбитражным судом недейст-вительной оспоримой сделки и, если судом не применены последствия ее недействительности, при поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копии соответствующего судебного акта рекомендуется в графу «Особые отметки регистратора» непогашенного листа записи подраздела II-I ЕГРП вносить следующую запись: «Сделка (указываются реквизиты договора) признана недействительной (указываются реквизиты судебного акта)». Запись в особых отметках не влечет правовых последствий, поскольку не ведет к возникновению права собственности у истца. Дальнейшие регистрационные действия возможны только после применения последствий недействительности сделки;
– иск содержит требование о признании недействительной государственной регистрации без признания недействительным документа-основания. По смыслу ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация, выразившаяся во внесении в ЕГРП записи о праве, не является основанием для возникновения этого права, она не носит правоустанавливающего (правопорождающего) характера, а является лишь доказательством существования права. Право на недвижимое имущество возникает и существует на основании правоустанавливающих документов, имеющихся у участников гражданско-правовых отношений и свидетельствующих о возникновении, переходе, ограничении, прекращении у них прав на имущество. В Постановлении ФАС МО от 12.08.2005 № КГ-А40/7466-05 суд указал, что право не может быть действительным или недействительным. Установленная ст.2 закона о регистрации норма, согласно которой зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, предполагает оспаривание тех оснований, по которым приобретено ответчиком право собственности на объект недвижимости, так и представление доводов и доказательств наличия у истца вещных прав на это имущество, с использованием способов защиты гражданских прав, закрепленных Гражданским кодексом РФ и другими федеральными законами.
Государственная регистрация, запись о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и свидетельство о государственной регистрации права, представляющее собой документ, удостоверяющий произведенную государственную регистрацию права, не является ненормативным актом государственного органа, который может быть оспорен сам по себе в отрыве от права и сделки, которые были зарегистрированы. Требование о признании недействительной государственной регистрации права на спорной объект недвижимости как способ защиты нарушенного права и как способ его восстановления в судебном порядке не предусмотрено ни ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ, ни иными законами.
Оспаривание в судебном порядке действительности государственной регистрации в большинстве случаев является фактически оспариванием зарегистрированного права на недвижимое имущество и сделок с ним. На это указывает Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлениях от 26.06.01г. №4156/00 и от 08.07.2003г. №1048/03.В том случае, когда возникают споры о зарегистрированных правах, надлежащими способами защиты нарушенных прав является: признание права; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; виндикация; восстановление положения, существующего до нарушения права. При этом указанные споры разрешаются исключительно в исковом порядке, надлежащим истцом и ответчиком по данной категории дел являются соответственно лицо, считающее себя правообладателем, и лицо, зарегистрированное в качестве такового. Что касается регистрирующего органа, то к участию в таких спорах он может привлекаться в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Решения вынесенные по таким делам в пользу истца, являются в соответствии со ст. 17 и 28 закона о регистрации основанием для проведения государственной регистрации права такового и одновременно для прекращения государственной регистрации права ненадлежащего правообладателя.
По общему правилу, оспаривание в судебном порядке государственной регистрации права собственности невозможно без оспаривания того основания, на которое эта регистрация опирается. Основания для государственной регистрации прав перечислены в ст.17 закона о регистрации. Установив, что не оспорено в судебном порядке основание, послужившее проведению государственной регистрации права собственности, суд отказывает в исках о признании недействительной регистрации этого права.
Таким образом формулируемые исковые требования должны содержать об оспаривании зарегистрированного права, но никак не о государственной регистрации, свидетельства или записи в Едином государственном реестре прав.
В заключение хотелось бы отметить, что принятие во внимание всех имеющихся обстоятельств, касающихся в том числе правоотношений в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, позволит объективно разрешить гражданско-правовой спор в судебных инстанциях.
Л.А.Головнева,
заместитель начальника
правового отдела
УФРС по РО.