Снос ветхого жилья и возведение на его месте современных, красивых высоток – процесс для города необходимый и желанный для будущих новоселов. Однако, возводя новое здание, застройщик должен учитывать интересы соседей, района и города в целом, обязан соблюдать местный строительный регламент и планы властей по развитию территорий. В противном случае может быть нанесен ущерб облику микрорайона, а главное, комфорту живущих рядом людей. Парадокс, но мнение последних, в чью среду обитания вторгаются строители, рубят деревья под окнами, ставят забор во дворе, принимается во внимание в последнюю очередь.
Перспектива жить в ближайшие несколько лет бок о бок со стройплощадкой беспокоит жителей десятиэтажных домов №17 по улице Разина и №9/15 по 1-му проезду Ломоносова в микрорайоне Шлаковый города Рязани. В их дворе в конце прошлого года строительно-промышленная компания «Зеленый сад» начала строительство жилого десятиэтажного комплекса «Экономный» на 200 квартир.
Застройка Шлакового, заметим, неизбежна и необходима. Пока облик поселка определяют одноэтажные шлаковые дома, возведенные в 1950-х годах как временное жилье, «сталинки» и «хрущевки». Жители одноэтажного фонда уже десятки лет ждут расселения. Городские власти всерьез взялись за планы по развитию микрорайона более пяти лет назад. Для него впервые в Рязани был разработан проект планировки территории (1-я очередь), конкретизирующий Генплан, в соответствии со всеми правилами Градостроительного кодекса РФ. Правда, когда воплотится в жизнь всё, изложенное на бумаге, сказать никто не мог – все перспективы связывались с приходом инвесторов.
Сегодня же, когда в микрорайоне поднялись, наконец, подъемные краны (помимо «Экономного», на улице Лизы Чайкиной возводится жилой комплекс «Чайка» группой компаний «Новый город»), возникли первые сомнения в том, что развитие территории не приведет к ухудшению условий для нынешних жителей. Жильцы вышеназванных домов, под чьими окнами разместилась стройка «Зеленого сада» (прежде здесь было два шлаковых дома, площадка для мусорных контейнеров, несанкционированная парковка, а также играли дети), беспокоятся, что во дворе не останется места для детской площадки, зелени, машин, а новое здание будет закрывать свет обитателям нижних этажей. Тревожат и предстоящие строительные работы.
– Дорога, по которой будут подвозить стройматериалы, проходит под окнами нашего дома, – объясняет жительница дома №17 Валентина Мишина. – Тяжелая техника разобьет весь асфальт, нам придется ходить по грязи и цементу. А настанет лето – где же во время каникул гулять нашим детям?
Переживают люди и за целостность теплотрассы, которая проходит как раз под тем местом, где устроен один из въездов на строй-площадку.
Обязательства перед соседями
Скажем сразу, что речи не идет ни о какой незаконной застройке: у застройщика есть весь пакет разрешительной документации, подтвердили нам в администрации города. Очевидно, что в такой ситуации результат может принести не бескомпромиссная «война», а умение выстроить конструктивный диалог.
На встрече с жителями главный инженер СПК «Зеленый сад» Владимир Коломытов обратил внимание, что проектом предусмотрено комплексное благоустройство общей дворовой территории. Компания заключила соглашение с администрацией г. Рязани о том, что она обязуется оборудовать площадки для отдыха детей и взрослых разных возрастов, спортивную площадку для занятий физкультурой, площадку для мусорных контейнеров. В перечне обязательств – устройство парковок автотранспорта, тротуаров, озеленение прилегающих территорий. Правда, у людей все равно остаются сомнения: где же разместятся на крошечном клочке машины всех трех десятиэтажек? Да и на общую детскую площадку люди не очень рассчитывают: въедут новоселы, отгородятся забором вопреки всем обещаниям строителей…
Последнее опасение напрасно, уверяет заместитель директора по общим вопросам СПК «Зеленый сад» Андрей Оришкевич: площадка будет размещаться на общей дворовой территории, поэтому никакой забор поставить нельзя. Нормы инсоляции, то есть попадания в квартиры прямых солнечных лучей, соблюдены, утверждает замдиректора. А частные дома, размещенные по двум другим сторонам от стройки, попадающие в зону затенения, получили компенсации.
Сегодня же строители по возможности делают все, чтобы людям по соседству было удобно.
– Чтобы не создавать дискомфорта для прилегающих домов, вместо свайного фундамента мы залили монолитные плиты. Привезли на стройку современный генератор, который работает бесшумно. Мы готовы не только в районе стройки выполнить «коридоры безопасности», но на выездах из двора сделать пешеходные территории, – говорит Андрей Оришкевич.
Что касается опасений за теплотрассу, застройщик считает, что люди переоценивают опасность: трубы лежат в бетонных лотках, рассчитанных на подобные нагрузки. Тем не менее, если потребуется, этот участок можно заложить дорожными плитами.
Пути для компромисса
Как видим, жители услышаны, найдены возможности для компромисса. Недовольные, конечно, все равно остаются, но диалог будет продолжен. Понятно, что неудобств жильцам не избежать, но они могут извлечь из ситуации максимум пользы для своего двора.
Люди, живя в городе, должны привыкнуть к тому, что вокруг что-то постоянно меняется, отмечает исполнительный директор Рязанской ассоциации застройщиков Максим Калинин.
– Причина подобных конфликтов очевидна: для жителей меняются условия среды проживания, на что они реагируют очень эмоционально, – прокомментировал ситуацию Максим Калинин. – Но надо понимать, что городу надо развиваться. В Рязани дефицит жилья составляет около трех миллионов квадратных метров. Это больше 40 тысяч квартир, то есть порядка 300-400 многоквартирных домов. Притом градостроительная ситуация в Рязани не очень благоприятная: город расположен близко к пойме Оки, а это предполагает использование насыпных грунтов, существенно увеличивающих себестоимость строительства. Кроме того, значительная часть центра и близких к нему районов представлена частным сектором и двухэтажными домами 50-х годов прошлого века, для расселения которых требуются значительные средства и время.
Нельзя забывать и о том, что строительство нового дома влечет за собой модернизацию городской инфраструктуры. Замена устаревших коммуникаций предусмотрена техническими условиями, которые застройщик получает от администрации, объясняет Максим Калинин. Не менее важно, по его словам, и то, что застройщики тянут за собой развитие таких отраслей экономики, как производство строительных материалов, металлоизделий, транспортная, электроэнергетика, в которых работает достаточно большое число рязанцев.
Вернемся к Шлаковому. Здесь, наряду со старым фондом, сложности для инвестора создают инженерные коммуникации, не рассчитанные на большие нагрузки, низкая мощность местных электросетей. Для ЖК «Экономный» застройщик решил тянуть отдельную линию с подстанции «Ямская». В планах «Зеленого сада» – и строительство отдельной подстанции. Она появится в новом квартале в границах улиц Телевизионная, Ломоносова, Рытикова и Космодемьянской – на этом участке компания уже в следующем году начнет большую квартальную застройку с подземным паркингом.
В то же время можно понять и жильцов, в чьем дворе внезапно появились строители. На этом этапе возможности людей как-либо повлиять на вторжение в их жизненное пространство через правовые механизмы минимальны. Публичные слушания по проекту планировки поселка проводились 14.01.2009 года и по внесению изменений в проект – 28.11.2012 года, но жильцы названных домов на них не были. Как правило, до возникновения конфликта, касающегося лично их, люди не отслеживают даты общественного обсуждения социально значимых проектов. Сейчас же они поставлены перед фактом, и бить тревогу уже поздно.
Представляется, что избежать такого в дальнейшем поможет только большая информационная открытость властей. Люди, как правило, неверно представляют себе будущий объект, боятся неизвестного. Не помешал бы электронный ресурс, на котором будут собраны данные по всем строящимся и запланированным объектам. Для разрешения же конфликтов необходима некая площадка, третейский орган, помогающий найти баланс интересов застройщиков и горожан.
По мнению Максима Калинина, такую роль вполне могли бы играть общественные советы, которые по инициативе Правительства РФ создаются при министерствах и ведомствах субъектов, и общественные организации застройщиков, имеющие социальную направленность.
В режиме ожидания
Описанный конфликт нельзя рассматривать в отрыве от проблемы дальнейшего развития всего микрорайона. Жители Шлакового, глядя на возводимые высотки, задаются вопросом: когда в новостройки въедут молодые семьи, как быть с местами в детские сады, школы, поликлиники, которые уже сегодня переполнены?
Утвержденный проект планировки предполагает комплексное развитие территории. Предусмотрено возведение в поселке двух новых школ, шести детских садов, поликлиники, спортзала и др. Строить социальные объекты планируется за счет инвесторов, но для бизнеса это внушительное обременение, дополнительные расходы, не сулящие прямой прибыли. Тем не менее ряд застройщиков принял эти условия (помимо упомянутых инвесторов, освоение поселка есть в ближайших планах группы компаний «ЕДИНСТВО», компании «Вятич»). Но говорить о сроках и конкретных объектах пока рано, в то время как сроки сдачи новых домов известны и подойдут очень быстро – к концу 2013 («Чайка», 1-я очередь) и 2014 («Экономный» и «Чайка», 2-я очередь) годов.
– Непонятно, будет ли развитие территории комплексным, в соответствии с ППТ, или опять все обернется точечной застройкой, – опасается депутат гордумы по данному округу Игорь Яшин.
В муниципальную адресную программу «Развитие застроенных территорий в городе Рязани на 2013-2017 годы», которая позволяет администрации выдвигать требования к инвестору, вести контроль за его действиями, включены три площадки перспективного строительства в микрорайоне: в границах улиц Трудовая, Разина, Кошевого, Пугачева; улиц Трудовая, Космодемьянской, Кошевого, Разина; улицы Куйбышевское шоссе, Южного и Северного переулков. Аукционы по первым двум уже проведены, в результате договоры о развитии заключены с ООО «Строительная компания «Вятич», которая уже приступает к расселению ветхого фонда.
Что касается остального частного сектора в микрорайоне, ждать или не ждать его жильцам расселения – это вопрос лично каждого. Очевидно, что утвержденный проект планировки территории – это наиболее предпочтительный вариант развития событий, в который законодательство не запрещает вносить изменения для его улучшения.