Непродолжительный застой на рынке строящегося и готового жилья, похоже, готов смениться оживлением. По мере роста потребительской уверенности и способности покупателей просчитывать свои будущие доходы, спрос на квадратные метры начнет догонять докризисный уровень. А вот квартиры в новостройках постепенно будут вымываться с рынка, поскольку застройщики пока не успели заложить достаточное количество новых объектов. Сектор новостроек мы сегодня обсуждаем с директором по маркетингу Центрального агентства недвижимости О.Г. АРТЮШИНОЙ.
– Ольга Геннадьевна! Многие эксперты считают этот год благоприятным временем для приобретения жилья. Цены на недвижимость после кризиса упали, но вряд ли будут снижаться дальше, учитывая фундаментальную привлекательность этого актива для инвестиций. Можно ли говорить о том, что на первичном рынке жилья пока еще сохраняется разнообразие предложений? Какова картина по сравнению с прошлым годом?
– В сфере недвижимости последние полгода отмечается оживление и положительная динамика цен. Если говорить о новостройках (домах, находящихся в стадии незавершенного строительства), то спрос возвращается к прежним объемам. Во многом это обусловлено тем, что стоимость квадратного метра в новостройках на 20-25% ниже, чем на вторичном рынке, что является наиважнейшим фактором для клиентов. Поэтому покупка жилья в ближайшие месяцы, несомненно, будет выгодным приобретением, а инвесторами она рассматривается как верный способ сохранения и приумножения капитала.
На этом фоне, заметив рост активности, продавцы жилья и застройщики пытаются повышать цены и не готовы к торгу. К основным итогам последних месяцев можно отнести небольшой рост цен: с начала года (за четыре месяца) цены на новостройки выросли порядка 3-4%. И сегодня средняя стоимость квадратного метра в новостройках города, по данным информационно-аналитического отдела нашего агентства, составляет 34 700 рублей.
– На жилье какого класса спрос сейчас наиболее ярко выражен?
– Наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса. Этот сегмент является наиболее востребованным по причине доступности. Покупатели стали рациональнее подходить к своим затратам и решающим фактором при покупке квартиры для них становится итоговая цена квартиры.
Видя, что основной спрос со стороны покупателей направлен именно на недорогое жилье, многие девелоперы переводят свои объекты в эконом-класс: совершают перепланировку квартир, отказываются от каких-то излишеств в отделке и благоустройстве и т.д. Минувший год показал, что в условиях сокращения доходов населения наиболее быстро раскупаются малометражные квартиры, в первую очередь однокомнатные, общей площадью до 45 кв.м. У застройщиков, которые сделали ставку на такую планировку жилых домов, теперь нет проблем с реализацией квартир даже на этапе строительства.
– А в каком районе города ведется наиболее интенсивное жилищное строительство? Где больше всего предложений?
– Активнее всего застраивается центр города, здесь сконцентрирована треть всех предложений сектора новостроек. Далее по убывающей идут Горроща, Дашково-Песочня, Московский район, Кальное, Приокский и Канищево.
Стоит отметить, что объем предложений заметно сократился. В данный момент на рынке представлено около 90 домов. Основную долю (около 80%) составляют дома с высокой степенью готовности.
– Как изменяется цена 1 кв.м на жилье эконом-класса в зависимости от района города?
– Средняя цена жилья эконом-класса по городу в апреле составила 31 430 рублей за кв. метр. Максимальная стоимость зафиксирована в районах Большого центра, Горрощи и Дашково-Песочни. Наиболее дешевое жилье данного сегмента сейчас представлено в районе Кальное.
– Как поступать клиентам – участникам долевого строительства, которые не могут найти полную сумму на оплату новой квартиры? Ведь многие банки пока не возобновили выдачу ипотечных кредитов под залог недостроенного жилья. Что вы можете им посоветовать?
– Для клиентов, желающих приобрести жилье в новостройке, но не готовых сразу платить его полную стоимость, есть несколько вариантов решения проблемы. Некоторые застройщики предлагают воспользоваться рассрочкой платежа, не начисляя процентов. При этом цена квартиры может фиксироваться, если клиент вносит предусмотренную договором часть суммы, скажем, не менее 80 процентов стоимости жилья.
Другой распространенный вариант – ипотека. Ряд банков уже приступил к выдачи ипотечных кредитов под залог приобретаемого жилья. Надо сказать, что эта схема, зачастую, – единственная возможность для людей улучшить свои жилищные условия. Ведь подавляющее число сделок на рынке проходит с зачетом имеющейся недвижимости. А в сегменте новостроек – это и вовсе 70% сделок. Люди продают старую квартиру, а недостающие средства занимают в банке. В качестве обеспечения кредита служит вновь приобретаемое жилье.
Выдать кредит на приобретение строящегося жилья готовы в настоящее время «Сбербанк», «Приовнешторгбанк», «ВТБ-24», «Газэнергопромбанк», «Возрождение». Обязательное условие – застройщик должен пройти процедуру аккредитации в банке. Размер годовых ставок зависит от первоначального взноса, срока кредита и подтвержденного дохода. На этапе строительства процентная ставка выше, после сдачи дома в эксплуатацию она понижается. Как правило банк предлагает несколько вариантов ипотечного кредитования. От того, какой будет выбран клиентом, зависит годовая процентная ставка. В целом ее размер варьируется на этапе строительства дома в следующих пределах:
– Сбербанк – от 13,5 % до 16,25%, при обязательном оформлении залога имеющегося жилья (исключение составляют ипотечные кредиты, выдаваемые для приобретения квартир в комплексе «Братиславский»);
– «Приовнешторгбанк» – от 16 % до 18 %;
– «ВТБ-24» – от 16,6% до 18,1%,
– «Возрождение» – от
15,5 %,
– «Газэнергопромбанк» – от 14,5% до 15,5%.
Рязанская ипотечная корпорация также планирует в ближайшее время выдавать кредиты для покупки квартир в новостройках города.
Говорить о том, что объемы ипотечного кредитования в Рязани вышли на докризисный уровень, пока рано. Но данные нашего Агентства свидетельствуют о положительной динамике. Порядка 10-15% сделок на рынке новостроек проходят с использованием ипотечных кредитов.
– Ольга Геннадьевна, Вы сказали о том, что строительная компания может иметь аккредитацию в банке. Что это такое? Сам факт аккредитации свидетельствует о надежности застройщика?
– Поскольку покупка квартиры в новостройке происходит, когда дом еще не построен, для банка, выдающего кредит под данное жилье, возникают высокие риски. Поэтому специалисты банка до принятия решения о выдаче займа проводят очень тщательную проверку и оценку как объекта, так и компании-застройщика. Запрашивают целый пакет документов, среди которых проектная декларация, договор аренды земли, разрешение на строительство, свидетельство о вступлении в саморегулируемую организацию с приложениями о допуске к определенным видам работ и другие. При необходимости банк может дополнительно затребовать бухгалтерские балансы за предыдущие годы, ежеквартальные отчеты за истекшие отчетные кварталы текущего года и т.д. Особое внимание уделяется четкому соблюдению графиков сдачи домов. Но это не значит что, если идет нарушение сроков сдачи, такой объект не может быть аккредитован. Берутся во внимание все причины неисполнения обязательств застройщиком. Весь этот процесс и называется аккредитацией, она проводится по каждому объекту (дому) в отдельности. Для потенциальных покупателей аккредитация объекта – важный показатель надежности компании-застройщика.
– Какой вы видите перспективу первичного рынка жилья на следующий год?
– В последнее время многие строительные компании значительно сократили объемы строительства. Лишь некоторые смогли позволить себе начать закладку новых объектов. Имеющиеся средства компании направляют на достройку домов высокой степени готовности. На смену уходящим в сектор вторичного рынка сданным домам ничего не появляется. Тем не менее ситуация на рынке вновь возводимого жилья остается стабильной, застройщики не заморозили начатые объекты и планируют их завершить. Пока существующие объемы предложений соответствуют платежеспособному спросу. Однако в 2011 году может возникнуть дефицит жилья на первичном рынке. Во-первых, для подавляющего большинства покупателей недвижимость остается наиболее понятным и надежным инструментом сохранения своих сбережений. Во-вторых, потребность в жилье очень высокая. Жизнь продолжается даже в условиях кризиса, и «квартирный вопрос» для рязанцев по-прежнему актуален.
Поэтому, если полноценно заработают ипотечные программы, будут реализованы федеральные и областные меры по их поддержке, то мы увидим быстрый подъем отрасли. Уже через 1-2 года цены могут вернуться на уровень начала 2008 года и позже начнут отыгрывать потерянное с высокими темпами.
– Спасибо за беседу.
Интервью провел