«Порядок обжалования результатов кадастровой оценки»

С момента введения в Земельный и Налоговый Кодексы РФ такого понятия, как кадастровая стоимость земельного участка, являющейся базой для исчисления земельного налога, для установления арендной платы, а также определения цены выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, не утихают споры о ее величине, правомерности начисления и порядке обжалования.

Для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель ( далее- ГКОЗ).

Обжалование обусловлено принципом массовости оценки ГКОЗ, без учета индивидуальных особенностей объекта недвижимости. Определить стоимость всех земельных участков путем определения их индивидуальной рыночной стоимости, учитывающей все их специфические особенности, например, такие как территориальное размещение, близость коммуникаций, конфигурация либо произведенные улучшения, и составить отчет на каждый объект просто невозможно.

Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», (далее- Закон № 135-ФЗ) регламентирующим процесс организации работ, структуру и состав участников процесса кадастровой оценки, установлено два «пути» пересмотра ее результатов: судебный и внесудебный (комиссионный).

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 №10-п, утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области по состоянию на 01.01.13 года. Настоящее постановление вступило в силу с 1 января 2014 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как правило, требования подаваемого заявления в суд, звучат следующим образом:

-оспаривается акт исполнительного органа власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки;

-оспаривается отчет оценщика о государственной кадастровой оценке в связи с недостоверностью величины кадастровой стоимости, а также в связи с его недействительностью, как противоречащего действующему законодательству ;

- установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, с внесением изменений в Государственный Кадастр Недвижимости;

- признание недостоверным результат государственной кадастровой оценки земель, как не соответствующий требованиям действующего законодательства.

По поводу требования о недостоверности Президиум ВАС РФ в своем Постановлении № 913/11 от 28.06.2011г. определил правовую позицию по данной категории дел, согласно которой, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

При оспаривании рыночная цена недвижимости (включая земельные участки) должна устанавливаться на дату, на которую была проведена кадастровая оценка. В своем постановлении ВАС РФ дал разъяснения, какой временной промежуток учитывается при определении даты, на которую доказывается рыночная стоимость объекта при необходимости ее оспаривания. Установление реальной рыночной цены объекта и внесение этих данных в качестве кадастровой стоимости необходимо для уточнения результатов массовой оценки. Именно поэтому рыночная стоимость не может определяться на произвольную дату, а должна быть сопоставима с конкретными результатами проведенной массовой оценки.

Истцу необходимо доказать размер рыночной стоимости именно на ту дату, когда производилась кадастровая оценка. Как правило, эта дата указана в вводной главе официального отчета о проведении кадастровой оценки.

Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. (п.4 ст.198 АПК РФ)

Установленная судом кадастровая стоимость в размере рыночной подлежит внесению в государственный кадастр после вступления в законную силу судебного акта. Перерасчет кадастровой стоимости ретроспективно не осуществляется, в случае если на момент вступления в законную силу судебного акта уполномоченным органом утверждены результаты новой кадастровой оценки земель, установленная судом по состоянию на дату предыдущей оценки кадастровая стоимость не может быть внесена в кадастр. В этом случае кадастровая стоимость в размере рыночной подлежит определению по состоянию на дату утверждения новой кадастровой оценки земель. (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 по делу №ВАС-15853/12).

Внесудебный пересмотр результатов государственной кадастровой оценки осуществляется комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в состав которой входят по одному представителю от Управления Росреестра по субъекту, органа кадастрового учета, исполнительного органа государственной власти субъекта и представителя Национального совета по оценочной деятельности. Данная комиссия является постоянно действующей, создана на территории Рязанской области при Управлении Росеерстра по Рязанской области. Информация о комиссии, о поступивших заявлениях и результатах их рассмотрения размещены на официальном подсайте Управления в системе «Интернет-сайта» в разделе «Кадастровый учет».

Деятельность Комиссий регламентирована Законом об оценке, а также Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (далее – Порядок работы Комиссии).

Пересмотр результатов определения кадастровой стоимости возможен по двум основаниям:

-недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Обязательными документами, прилагаемыми к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, подаваемого в Комиссию, являются:

- кадастровый паспорт;

-нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект);

-документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений);

-отчет об определении рыночной стоимости (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости). При этом, необходимо помнить, что отчет должен быть составлен по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости.

-положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об оценке рыночной стоимости (если рыночная стоимость объекта отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения). Соответственно, если этот порог не превышен предоставление экспертного заключения не требуется.

По желанию заявителя к заявлению могут быть приложены иные документы.

В случае если к заявлению не приложены перечисленные документы, оно не будет принято к рассмотрению Комиссией и будет возвращено заявителю без рассмотрения.

Однако, в данном случае, заявитель не потеряет право на повторное обращение в Комиссию и сможет обратиться еще раз, приложив недостающие документы.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Если заявление в Комиссию было подано по основанию недостоверности сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, Комиссией могут быть приняты следующие решения:

• решение о пересмотре кадастровой стоимости;

• решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае не подтверждения недостоверности сведений, использованных при оценке).

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона №135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления в Комиссию.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Делегирование членами Комиссии своих полномочий иным лицам не допускается.

В 2014 году в комиссию поступило уже 25 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, которые подаются по результатам определения кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Министерства имущественных и земельных отношений области от14 октября 2013 года №10-п.

Из 24 заявлений:

намечено к рассмотрению – 7;

рассмотрено и удовлетворено – 1;

отклонено по результатам рассмотрения, на основании несоответствия рыночного отчета требованиям ст.11 ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки – 5;

возвращено заявителям, в виду отсутствия документов подтверждающих недостоверность сведений используемых при определении кадастровой стоимости или отсутствовали необходимые для рассмотрения документы – 4;

отозвали свои заявления – 8 заявителей.

На сегодняшний день внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным досудебным порядком и заинтересованное лицо вправе обратиться непосредственно в суд. Статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ споры об оспаривании результатов кадастровой стоимости отнесены к подведомственности арбитражных судов. К той же подведомственности Закон №135-ФЗ отнес и дела об оспаривании решений Комиссии.

Заявление об оспаривании решения Комиссии подлежит рассмотрению судом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. При этом судом оценивается соответствие принятого решения требованиям законодательства, и не затрагивается вопрос о возможности переоценки кадастровой стоимости.

В настоящее время готовятся изменения в Закон №135-ФЗ, предусматривающие отмену шестимесячного срока на обжалование результатов государственной кадастровой оценки, а также обязательное досудебное оспаривание результатов оценки в Комиссии, до обращения заявителей в суд. В частности 12 марта 2014 года Государственная Дума приняла в первом чтении правительственный законопроект №421531-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», предусматривающий введение обязательного досудебного рассмотрения споров по результатам кадастровой оценки с целью формирования единообразной практики оспаривания и «для устранения конкуренции между судебным и внесудебным обжалованием и исключения возможности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости несколькими заинтересованными лицами одновременно в суде и комиссии».

Таким образом, окончательно «точка» в теме порядка обжалования результатов кадастровой оценки еще не поставлена, все зависит во многом от содержания изменений норм права, данной оценки касающихся, и практики их применения.