Развитие жилищного ипотечного кредитования остается одной из приоритетных задач федерального Правительства. Появление новых программ, снижение процентной ставки по кредитованию, использование материнского капитала и многие другие факторы существенно повлияли на оживление потребительского спроса на жилье. Какая ситуация складывается сегодня на рынке ипотечного кредитования, в том числе и в Рязанской области, в эксклюзивном интервью нашей газете рассказывает исполнительный директор по жилищному финансированию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию А.Н. Шелковый.
Р.В. – Андрей Николаевич, какие меры предпринять, чтобы поддержать рынок жилищного строительства и ипотечного кредитования.
А.Ш. – С начала года на восстановление этого сектора экономики направлены значительные средства, несколько раз снижались ставки рефинансирования Банка России. В результате программы банков, по сравнению с 2009 годом, стали намного лояльнее. Параметры ипотечных кредитов у многих вернулись на докризисный уровень: большинство кредитных организаций уже выдают ипотеку с
20-процентным первоначальным взносом, а некоторые и с 10-процентным.
За три квартала 2010 года, по данным Банка России, в стране было выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму 234,2 млрд. рублей. Средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 13,4 процента. В Рязанской области за январь – сентябрь 2010 года объем ипотечных кредитов, выданных в рублях, составил 1,778 млрд. руб. по средневзвешенной ставке 13,6 процента. Всего же, по нашим прогнозам, в 2010 году в РФ будет выдано ипотечных кредитов на 340 млрд. рублей, что в 2,2 раза больше, чем в 2009 году.
Р.В. – Можно ли ожидать, что первоначальный взнос продолжит двигаться в сторону уменьшения или в этом случае есть опасность увеличения некачественных кредитов?
А.Ш. – Одна из главных задач нашего Агентства – сделать жилье более доступным, но при этом соблюсти баланс интересов заемщика и кредитора. Поэтому мы, как институт развития, предлагаем рынку различные механизмы, позволяющие добиться этой цели. Если говорить о снижении первоначального взноса, то такой инструмент нами уже разработан – это страхование ипотечных обязательств заемщика. Такая страховка позволяет снижать требуемый первоначальный взнос до 10 процентов и одновременно избавляет банк от дополнительных рисков, возникающих при увеличении коэффициента кредит/залог.
В 2010 году для развития нового вида страхования Агентством была создана страховая компания АИЖК, которая работает в сфере перекредитования ипотечных рисков. Мы считаем, что страховка такого рода – самый правильный инструмент с точки зрения минимизации первоначального взноса. Пока этот продукт слишком новый и непривычный как заемщикам, так и кредиторам, но вскоре будет широко предложен на рынке.
Р.В. – Какие еще меры позволят сделать жилье доступнее?
А.Ш. – Доступность жилья для человека — это не только стоимость кредита, это в большей степени стоимость квадратного метра, поэтому еще одна задача, которую приходится сегодня решать АИЖК – это увеличение объемов строительства жилья экономкласса. С этой целью Агентство запустило федеральную программу «Стимул», которая изначально была направлена на кредитование строительства тех жилых объектов, которые были заморожены в период кризиса. На «Стимул» Внешэкономбанк выделил 40 млрд. рублей, и мы ориентируемся на то, что данные средства позволят построить 2 млн. кв.м. жилья экономкласса. В следующем году границы программы планируется расширить – она станет одним из способов осуществления заказа строительства нового, востребованного рынком жилья.
Р.В. – Как сейчас работает федеральная программа «Стимул»?
А.Ш. – Механизм программы «Стимул» достаточно прост. Банк подает в АИЖК заявку на участие в программе, предоставляя параметры строительного проекта, который он хочет финансировать или уже финансирует. Агентство рассматривает заявку и выносит по ней решение. Следующий этап – подписание соглашения, согласно которому Агентство на два года резервирует для банка средства, но при этом у банка нет обязанности их использовать. Банк может финансировать строительство из собственных средств или других источников, но за ним остается гарантированное право в любой момент обратиться к займу АИЖК под фиксированные 8 процентов годовых. Таким образом, банк получает свое-
образную «подушку безопасности», исключающую риск недофинансирования. Полученные деньги банк может направить как на кредитование застройщиков, так и на кредитование физических лиц, приобретающих квартиры в строящихся домах (впоследствии АИЖК выкупает ипотечные кредиты физических лиц).
Для граждан, покупающих квартиры в домах, строящихся по программе «Стимул», есть дополнительные преимущества. Во-первых, обязательным условием участия проекта в программе является реализация жилья в соответствии с №214-ФЗ, защищающим права дольщиков. Во-вторых, низкая ставка кредитования на покупку жилья в новостройках: по стандартам Агентства ставка не может превышать 11 процентов после оформления права собственности.
Р.В. – Скажется ли, на ваш взгляд, программа «Стимул» на увеличении темпов строительства доступного жилья?
А.Ш. – Программа «Стимул» как раз для того и запущена, чтобы «расшевелить» рынок, ведь механизмы, которые мы предлагаем – рыночные, поэтому кредиторы и застройщики могут использовать их самостоятельно, без участия государства. То, что программа востребована, видно уже сейчас. За время работы в нее включилась половина субъектов РФ. В настоящее время на территории России по программе реализуется 66 проектов общей площадью 869 тыс. кв. м
на сумму более 18 млрд. рублей, в стадии рассмотрения находятся еще порядка 120 заявок на 36 млрд. рублей, по которым может быть построено не менее 1,7 млн. кв. м жилья. Есть и первые результаты. Благодаря участию Агентства завершено строительство жилого дома в Кемерове, готовится к сдаче первая очередь масштабного жилого комплекса в Красноглинском районе Самары.
Р.В. – Работает ли «Стимул» в Рязани?
А.Ш. – Соглашение о сотрудничестве в рамках программы по стимулированию жилищного строительства между Правительством Рязанской области, АИЖК и Рязанской ипотечной корпорацией было заключено 17 ноября 2010 года. Однако заявки на строительство стали поступать в Агентство еще раньше. Пока речь идет о строительстве 25 тыс. кв. м жилья, и мы сейчас анализируем поступившие заявки на соответствие условиям программы. Кроме того, Агентство планирует активно участвовать в региональных жилищных программах, которые сегодня разрабатываются субъектами РФ.
Р.В. – По вашему мнению, какие меры способны активизировать кредитование граждан, покупающих жилье на этапе строительства и в новостройках?
А.Ш. – Граждан, по сути, не нужно активизировать – достаточно предложить им адекватные ставки кредитования и необходимый объем жилья по доступным ценам. Если в корректировке ставок у Агентства уже есть большая практика работы – через систему рефинансирования ипотечных кредитов, то активизация кредитования строительства – функция для АИЖК новая.
Сейчас мы рассматриваем возможность запуска программы «Стимул-2», направленной не просто на достройку объектов и помощь девелоперам, а на стимулирование нового строительства. Преимущественно будет использоваться комплексный подход к освоению территорий и механизм заказа строительства жилья экономкласса. Важным моментом является и тот факт, что люди получат возможность приобретать жилье по заранее фиксированной цене, тем самым Агентство будет пытаться влиять на ценообразование на рынке недвижимости. В итоге инструменты меняются, но миссия АИЖК остается постоянной: все наши программы направлены на повышение доступности жилья для населения.