В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Регулируется дарение недвижимости Гражданским кодексом Российской Федерации (глава 32).
Основным признаком договора дарения является безвозмездность. В противном случае такой договор будет признан фиктивной сделкой и, как следствие, не будет порождать юридических последствий для сторон. Договор дарения также не может содержать каких бы то ни было временных ограничений для одаряемого. Например, включение в договор дарения условия, по которому имущество переходит в собственность одаряемого после смерти дарителя, делает эту сделку ничтожной. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Договор дарения может предусматривать только обещание подарить какую-либо вещь в будущем. Это обещание должно быть ясно выражено, т. е. содержать точное указание на то, кому и какая вещь будет подарена.
В законе оговорены обстоятельства, при которых дарение запрещено и ограничено. В силу ст. 575 ГК РФ запрещено дарение:
– от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными и их законными представителями;
– работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, а также супругами и родственниками этих граждан;
– государственным служащим, а также служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
– в отношениях между коммерческими структурами.
Что касается ограничений, то здесь необходимо иметь в виду следующее: если имущество находится в общей совместной собственности, то дарение допустимо с согласия всех участников этой собственности, а юридические лица, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления могут дарить его только с согласия собственника.
Необходимо отметить, что дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия поверенного на совершение разнообразных сделок с имуществом доверителя. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна.
При заключении договора дарения нужно помнить, что даритель вправе отказаться от исполнения договора или совсем его отменить. Отказ допустим, если документ прошел государственную регистрацию, но переход права от дарителя к одаряемому еще не осуществлен. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что дарение в новых условиях приводит к существенному снижению уровня его жизни. Кроме того, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил неправомерные действия по отношению к дарителю либо к кому-то из членов его семьи или близких родственников. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать отмены дарения в судебном порядке принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения можно предусмотреть пункт, в соответствии с которым недвижимое имущество перейдет обратно к дарителю, если он переживет одаряемого.
Законом предусмотрено право одаряемого отказаться от дара в любое время до передачи ему предмета дарения. Если договор уже зарегистрирован, то отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Однако следует учитывать, что даритель вправе потребовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.
Договор дарения недвижимого имущества заключают в письменной форме. Удостоверять договор дарения у нотариуса не обязательно, но по желанию сторон это возможно.
Помимо этого согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Заявление о государственной регистрации подается обеими сторонами сделки или от их имени уполномоченными представителями. При этом как правило одновременно совершаются два регистрационных действия:
– регистрация договора дарения;
– регистрация права собственности одаряемого.
Передача подаренной недвижимости осуществляется посредством вручения правоустанавливающих документов либо другого символического действия, например, вручения ключей или разрезания красной ленточки.
С.М. Васючкова,
главный специалист-эксперт управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области