«Расскажите, пожалуйста, о процедуре отчуждения доли собственности недвижимости. Обязательно ли при этом обращаться в суд?
Екатерина Никифорова, Рязань»
Отвечает старший помощник прокурора Московского района Рязани младший советник юстиции И.В. Трушкина:
– Довольно часто встречаются случаи, когда объектом недвижимости владеют, пользуются и распоряжаются несколько собственников. Статья 252 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выделения своей доли из общего имущества.
Если участники долевой собственности достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества не могут, тот, кто хочет выделить свою долю собственности из общей, вправе обратиться в суд. Иногда выделить долю собственности невозможно, к примеру, если при этом имуществу, находящемуся в общей собственности, будет нанесен несоразмерный ущерб. В этом случае собственнику могут выплатить компенсацию в размере стоимости его доли. Согласно закону, выделение участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает, что ему передадут в собственность определенную изолированную часть жилого дома и построек хозяйственного назначения, которые будут соответствовать его доле. Вместе с этим право на долю в общем имуществе он утратит (ст. 252 ГК РФ). Выделение доли в праве собственности на жилое помещение предполагает и раздел внутренних инженерных коммуникаций, поэтому каждой стороне должны быть выделены отдельные помещения жилого и нежилого назначения, обособлены коммуникации.
Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделении доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом имеется в виду существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.
В том случае, если разделить имущество, находящееся в долевой собственности, невозможно, как и вывести из него долю, участник долевой собственности может заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, а также тот факт, насколько сильно нуждается каждый из собственников в этом имуществе. Когда в результате выделения сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.
Выделение доли в натуре, связанное с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможно лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В том случае, если выделить долю невозможно, денежная компенсация за нее в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску собственника размер компенсации устанавливает суд исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями), заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома.
Гражданин, получивший денежную компенсацию, утрачивает право собственности на дом, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем он может быть выселен по иску любого участника общей собственности.
Иски о выделении доли и об определении порядка пользования домом подсудны суду по месту нахождения строения.