Низкая трудовая миграция сдерживает экономический рост, считают в Министерстве регионального развития РФ. Менять место жительства в поисках работы люди стали в 2,5 раза реже, чем 20 лет назад. Такие данные приводит Росстат.
Как следствие – появились регионы с избыточными трудовыми ресурсами, а где-то, наоборот, наблюдается острая нехватка работников.
В уязвимом положении оказываются, например, моногорода, зависящие от подъемов и спадов спроса на выпускаемую в них продукцию, а также регионы, где образовательные учреждения готовят специалистов узкого спектра.
Оседлость населения, препятствующая свободному обмену кадрами, уходит корнями в жилищный вопрос, убеждены аналитики. Когда-то молодой специалист наряду с распределением получал гарантированную жилплощадь, хотя бы койко-место в общежитии. Иногда съемное жилье ему оплачивал работодатель. Нынче бесплатный угол выпускникам не светит. А профессионалам со стажем не дают сняться с места приватизированные квартиры.
Трудовую мобильность могло бы повысить арендное жилье. Минрегион полон смелых планов: к 2020 году обеспечить его ввод в объемах не менее 20% от сданных новостроек. То есть если строительная отрасль выйдет на 140 миллионов квадратных метров жилья в год, то примерно 30 млн. из них должны предназначаться для коммерческого найма.
С этой целью в региональных программах развития жилищного строительства появятся подпрограммы, специально посвященные доходным домам. Поскольку срок окупаемости квартир, предназначенных для сдачи в аренду, значительно выше, чем квартир на продажу, застройщикам предложат преференции – но какие, пока неизвестно. К переезду внутри России готовы 10% жителей страны. Это меньше, чем желающих уехать на работу за границу (11-13%), сообщает «Левада-Центр»
Спрос на съемное жилье гарантирован, убеждены в Минрегионразвития. Кстати, высокий интерес к нему подтверждается результатами опроса населения, проведенного в Рязанской области Центром социологических исследований РГУ им. С.А. Есенина в декабре. Так, о готовности решать свои жилищные проблемы с помощью найма квартиры заявили 7% опрошенных. Это даже больше, чем число желающих брать банковские кредиты для покупки жилья (4%).
Центральное агентство недвижимости г.Рязани также оценивает рынок аренды как очень перспективный.
точка зрения
Ольга Артюшина,
директор по маркетингу Центрального агентства недвижимости, г.Рязань:
– По статистике, не более 30% населения могут на сегодняшний день позволить себе решить жилищный вопрос путем прямой покупки либо с использованием ипотечных кредитов. Значительная часть населения вынуждена снимать жилье. Сегодня доходные дома могли бы удовлетворить большую часть спроса на недорогое жилье со стороны арендаторов. Однако при строительстве доходных домов необходимо учитывать, что они нужны не только для людей с небольшими доходами, но и для среднего класса. Качество и характеристики доходных домов должны быть различны.
– Потребность в съемном жилье в Рязани достаточно велика: постоянно прибывают люди из других регионов на работу, много молодых семей и студентов вузов не имеют на данный момент возможности купить квартиру, – говорит директор по маркетингу ЦАН Ольга Артюшина. – Сейчас на рынке предлагаются к сдаче несколько сотен квартир, но спрос заметно выше. Основной проблемой является несоответствие цен сдаваемого житья и финансовых возможностей арендаторов. Особенно много желающих снять однокомнатную квартиру эконом-класса. К сожалению, количество объектов этого сегмента на рынке ограничено.
Несмотря на высокий спрос, строители пока не готовы инвестировать в доходные дома, объясняя свою медлительность слишком длительными сроками окупаемости проекта.
– А зачем оно нужно, арендное жилье? – недоумевает руководитель одной из организаций, объединяющей рязанских застройщиков. – При существующих ставках на аренду квартиры такой дом окупится только через 15 лет, и то если на протяжении этого времени ни рубля не вкладывать в его содержание. Оборачиваемость же средств при строительстве жилья на продажу составляет максимум 2,5 года. Да и с точки зрения покупателя выгоднее, на мой взгляд, сразу брать ипотечный кредит и платить те же деньги в качестве процентов по ипотеке. Берешь, условно говоря, миллион рублей, платишь 18 тысяч в месяц, но квартира через определенное время переходит в твою собственность.
Как выяснилось в ходе нашего опроса, срок оборачиваемости средств и возврата инвестиций остается главнейшим для застройщиков.
– Когда я только пришел в строительный бизнес, то первой моей идеей было начать строительство доходных домов, – рассказывает генеральный директор ЗАО «Группа компаний «ЕДИНСТВО» Евгений Коковин. – Но эту идею застройщики не приняли по той причине, что возврат вложенных средств растягивается на 15 и более лет – это если фирма строит на собственные деньги. А что уж говорить про заемные!
Условия для привлечения бизнеса в строительство арендного жилья может создать государство.
– Это как раз тот случай, когда следует говорить о частно-государственном партнерстве, – считает генеральный директор рязанского Фонда строительных инвестиций Сергей Ореханов. – Есть разные способы заинтересовать застройщика: выделять на льготных условиях земельные участки, обеспечивать доступ к коммунальной инфраструктуре и т.д. Хотя для строительной компании, как нам кажется, важнее уверенность в отсутствии административных рисков. Ведь сейчас как происходит: могут дать разрешение оперативно, а могут попросить зайти через месяц-другой. Мы работаем с инвесторами и чаще всего слышим одну просьбу: помогите решить такую-то административную проблему, и мы придем строить. Поэтому я уверен, что муниципальных, региональных полномочий вполне хватит, чтобы развивать строительство арендного жилья. Мы все равно к этому рынку придем. В Москве, например, множество людей рассуждают так: зачем тратить все сбережения на покупку жилья и влезать еще в долги? Можно положить деньги на депозит, получать проценты, а самому снимать жилье и сохранять свободу передвижения.
Эксперты считают, что, освободившись от лишних издержек, строительный бизнес сам придет в сегмент арендного жилья, поскольку оно гарантирует компаниям устойчивую прибыль на протяжении десятков лет.
– Выгода в том, что это постоянный доход, – продолжает Ольга Артюшина (ЦАН). – Пусть аренда и менее выгодна для бизнеса, чем продажа квартир, зато это один из самых стабильных рынков, наименее зависимый от макроэкономических взлетов и падений.
Что касается нанимателей жилья, то им гораздо выгоднее вступать в официальные правоотношения с собственниками доходных домов, чем снимать квартиру у частника на условиях: «Живите, пока не надоели».
Некоторые участники рынка полагают, что отдельно стимулировать строительство арендного жилья не имеет смысла. Надо развивать отрасль в целом, и тогда предложение коммерческого найма возникнет само собой – от избытка квадратных метров. До тех пор, пока все возводимое жилье раскупается уже на этапе строительства или через полгода после сдачи дома, вряд ли удастся заинтересовать девелоперов вкладываться в коммерческий найм.
– Меры для развития отрасли известны: повышать покупательную способность населения, делать доступными кредитные ресурсы для всех участников рынка, – продолжает Евгений Коковин («ЕДИНСТВО»). – И, конечно же, необходима помощь в устранении различного рода административных барьеров, с которыми сталкиваются застройщики.
В нашем регионе строится примерно полквадратного метра на одного жителя в год. Через девять лет, по планам минстроя области, мы должны удвоить этот объем. Может быть, по мере насыщения рынка квадратными метрами и решится вопрос с появлением доходных домов, а цена арендного жилья наконец-то перестанет отпугивать потенциальных нанимателей?