09:56 МСК
Суббота
15 / 08 / 2020
384

По новым правилам

Законодательство в сфере долевого строительства совершенствуется

Рост числа обманутых дольщиков в 2016–2017 годах в большей части регионов России стал основной причиной внесения изменений в законодательство о долевом строительстве. Рязанская область не стала исключением, но надо отметить, что эти проблемы в регионе решаются достаточно эффективно. В 2017 году введены в эксплуатацию 11 проблемных объектов, восстановлены права 2200 граждан из 3000 пострадавших на начало года. В текущем году планируется восстановить нарушенные права граждан – участников долевого строительства еще 18 домов (1200 договоров). В полном объеме проблема будет решена в 2019 году.

В целях недопущения в дальнейшем рисков неисполнения застройщиками обязательств перед участниками долевого строительства большая работа проведена на федеральном уровне. В мае 2016 года введена уголовная ответственность в отношении застройщиков, нарушающих законодательство о долевом строительстве. По поручению Президента России разработана «дорожная карта» по поэтапному переходу от долевого строительства к проектному финансированию.

Все это говорит о важности проблемы. А все последующие изменения в Федеральный закон 214-ФЗ ввели принципиально новые правила игры. Уже применяются повышенные требования к застройщикам, которые планируют привлекать средства граждан в строительство жилья. Для этого введено требование к минимальному размеру уставного капитала застройщика, который теперь зависит от общей площади жилых и нежилых помещений в еще не сданных в эксплуатацию домах. Например, если застройщик планирует строительство дома площадью до 10 тысяч кв. м, размер его уставного капитала должен составить 10 млн. рублей, при площади 100 тысяч требуется капитал в размере 150 млн. рублей. Причем, если в стадии строительства несколько объектов, их площади суммируются. Минимально возможный уставный капитал для застройщика, который привлекает средства граждан, – 2,5 млн. рублей, максимальный, установленный законом, – 1,5 млрд. рублей. Напомню, до 1 июля 2017 года практически все застройщики в регионе имели уставный капитал 10 тысяч рублей. В случае недостаточности средств возможно привлечение поручителей и сопоручителей, которые наравне с застройщиком будут нести ответственность по исполнению обязательств перед дольщиком.

Минстрой Рязанской области, помимо существующих контрольно-надзорных функций в сфере долевого строительства, с 1 июля 2017 года наделен разрешительной функцией – выдачи застройщикам заключений о соответствии требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, позволяющих проводить государственную регистрацию договоров долевого участия. Этот документ по своей сути стал разрешением на заключение договора и последующее привлечение средств граждан на строительство. Уже выдано 38 заключений и 8 мотивированных отказов.

Стало возможным использование механизмов банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу в качестве еще одного способа обеспечения прав дольщиков. К сожалению, пока в нашем регионе этот механизм не востребован.

Все помнят, как лихорадило рынок, когда в январе 2014 года заработал механизм страхования гражданской ответственности застройщика, а в октябре 2015 года вступили в силу изменения требований к страховщикам. По поручению Президента России по итогам Госсовета по строительству во избежание в будущем повторения таких ситуаций заработал новый механизм, обеспечивающий права граждан-соинвесторов, – компенсационный фонд долевого строительства. Его главная задача – обеспечить завершение строительства многоквартирных домов в том случае, если застройщик не исполняет обязательства перед участниками долевого строительства. В ходе своей деятельности фонд аккумулирует отчисления застройщиков для того, чтобы в последующем использовать их для финансирования завершения строительства домов, если первоначальный застройщик окажется несостоятельным, либо – на выплату возмещения пострадавшим гражданам.

Создание единого федерального фонда призвано существенно повысить степень защиты инвестиций граждан в долевое строительство. Каждый человек будет знать, что квартира, в которую он вложил деньги, будет достроена. В Рязанской области на сегодняшний день 14 застройщиков внесли обязательные платежи в компенсационный фонд.

В 2018 году вступили в силу новые изменения в законодательство, регулирующее долевое строительство. Во-первых, с 1 января каждый застройщик обязан открыть в Единой информационной системе жилищного строительства личный кабинет. Со временем, когда все предусмотренные функции системы заработают в полном объеме, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, правоустанавливающие документы на землю, проектную декларацию, заключение контролирующего органа и многие другие документы смогут изучить и обычные граждане, и дольщики, и контрольно-надзорные органы, а также органы местного самоуправления и застройщики.

Во-вторых, изменены требования к лицам, участвующим в управлении деятельностью застройщика. В отношении руководителя, главного бухгалтера, бенефициара застройщика вводится «запрет на профессию» для ряда случаев, в том числе при наличии отдельных видов судимостей, привлечении к субсидиарной ответственности по обязательствам застройщика, участии в управлении застройщиком, который признан банкротом. При любом изменении в составе указанных лиц застройщик обязан уведомлять об этом контролирующий орган.

В-третьих, при банкротстве застройщика внесен запрет на процедуры «наблюдение» и «финансовое оздоровление». Арбитражный суд обязан сразу вводить процедуры «внешнее управление» или «конкурсное производство». Руководство компанией передается конкурсному управляющему, назначаемому судом. К конкурсным управляющим предъявляются специальные требования.

Во втором полугодии 2018 года вступит в силу новый блок изменений 214-го закона. Необходимо отметить, что эти изменения будут распространяться только на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Застройщиком сможет стать юридическое лицо, имеющее опыт не менее 3 лет участия в строительстве многоквартирных домов площадью не менее 10 000 кв. м, введенных в эксплуатацию, в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика. Таким образом, при отсутствии достаточного опыта или введенных метров застройщик будет не вправе привлекать средства граждан, но право построить объект за счет собственных или кредитных средств он, безусловно, имеет.

Застройщик также лишается права одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и привлекать деньги дольщиков для строительства иных многоквартирных домов, кроме указанных в одном разрешении. Законодатель вводит принцип: один застройщик – одно разрешение на строительство. Требование о наличии у застройщика определенного размера уставного капитала, зависящего от площади объектов, изменено на наличие собственных средств в размере не менее чем 10 процентов от стоимости строительства дома, размещенных в уполномоченном банке. Кроме того, у застройщика не должно быть обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам, а по иным обязательствам они не должны превышать 1 процент от стоимости строительства.

Застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик должны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет и не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов в пределах одного разрешения на строительство. Также на застройщика налагаются другие запреты: на приобретение или выдачу ценных бумаг, участие в коммерческих организациях или их создание и др.

Совершенствование законодательства в области долевого строительства продолжается. Так, 24 января 2018 года Государственной Думой принят в первом чтении пакет законопроектов, устанавливающих новую систему контроля застройщиков и системы долевого строительства в целом. Первый законопроект предусматривает, что полномочия контролирующего органа в сфере долевого строительства будет осуществлять орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, либо специально уполномоченный самостоятельный орган исполнительной власти субъекта. В настоящее время в Рязанской области полномочия контролирующего органа возложены на региональное министерство строительного комплекса.

Минстрой России планируется наделить полномочиями по согласованию назначения на должность руководителя контролирующего органа по предложению губернатора. Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства также получит полномочия по осуществлению контроля над соблюдением застройщиками требований Закона № 214-ФЗ. Законопроект устанавливает запрет на использование таких способов привлечения средств граждан для строительства жилья, как выпуск жилищных сертификатов и участие граждан в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах, за исключением ЖСК, осуществляющих строительство на земельных участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности.

Вторым законопроектом предусмотрено введение в Кодекс об административных правонарушениях двух новых частей в статью 14.28 и новую статью 14.28.2, которыми устанавливается ответственность для должностных лиц контрольно-надзорных органов за необоснованное принятие решений о выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации обязательным требованиям. За это правонарушение предусматривается штраф от 50 до 100 тыс. руб.

Новая статья 14.28.2 предусматривает ответственность для должностных лиц – участников единой информационной системы жилищного строительства, ответственных за размещение информации, за нарушение установленных законом порядков, способов и сроков ее размещения, в том числе за размещение информации не в полном объеме, либо размещения заведомо искаженной информации. Штраф за такое нарушение составит до 300 тыс. руб. либо дисквалификацию от одного года до трех лет. Причем в отношении должностных лиц государственных органов дела будут возбуждаться прокуратурой и рассматриваться судом.

Таковы новые условия, в которых предстоит работать застройщикам.

Статья опубликована в газете Рязанские ведомости в номере 24 (5534) от 20 февраля 2018 года
Подписывайтесь на нашу группу ВКонтакте, чтобы быть в курсе всех важных событий.
Одиннадцать лет в единстве
Группа компаний уверенно удерживает свои позиции на строительном рынке региона
Валентина Севостьянова
Всякому овощу свое время
Чем детский сад может быть полезен для взрослых
Татьяна Банникова
Читайте в этом номере: