В силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого собственника (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
По общему правилу, собственность на имущество является долевой, за исключением случаев прямо предусмотренных законом. Если доли участников не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество установлены статьей 42 Закона РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости).
По общему правилу, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев прямо предусмотренных законом. Нотариальное удостоверение призвано защитить стороны при сделках с недвижимостью. Нотариус должен проверить, что Продавец представил возможность сособственникам объекта воспользоваться преимущественным правом покупки и только при их отказе доля продается третьим лицам. Таким образом, живущие в квартире люди должны быть уведомлены о продаже и иметь возможность купить долю по цене не выше той, чем предназначена для посторонних.
Не подлежат нотариальному удостоверению сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”; сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I “О статусе столицы Российской Федерации” (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее; либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется.
В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу может быть размещено на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения. В указанном случае, в заявлении о государственной регистрации прав необходимо указать, что извещение было размещено на официальном сайте.
Государственная регистрация права на помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Аналогичная норма действует при регистрации перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков. Действующее законодательство в указанных случаях не требует подачи отдельного заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и уплаты государственной пошлины за такую регистрацию.
Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности.
Государственная регистрация права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), или сделок с таким имуществом осуществляется на основании заявления, представляемого управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд. На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество наряду с необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом документами представляются: выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ “Об инвестиционных фондах” порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию прав; лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия); правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями, зарегистрированными или согласованными в порядке, установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ “Об инвестиционных фондах”.
Процедура раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, выдел из него доли регламентированы статьей 252 Гражданского кодекса РФ. Так имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении согласия, раздел имущества или выдел доли может быть произведен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими содольщиками. Раздел вещи, находящейся в общей долевой собственности, как и выдел доли одного из собственников влекут прекращение режима общей собственности.
Главный специалист – эксперт Скопинского МО Елисеева Е.А.
Купить электронную копию газеты