В жизни каждого законопослушного гражданина, юридического лица когда-либо возникает возможность создания, т.е. строительства нового объекта недвижимости, будь то нежилое здание, жилой дом или объект незавершенного строительства.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации)полностью разъясняет и дает понятия о том, как правильно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на вновь образованные объекты недвижимости.
Прежде всего необходимо знать, что согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также, что необходимым документом для начала строительства является документ на земельный участок, т.е. права (право собственности, аренды и т.д.) на землю должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости ( далее ЕГРН). Если же в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, то государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.
Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здания, сооружения, а также на объекты незавершенного строительства установлены статьей 40 Закона о регистрации.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на нежилые созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
Для постановки на государственный кадастровый учет нежилого здания требуется проектная документация, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
Существуют некоторые особенности государственной регистрации прав и кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства и садового дома регламентируемые статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство исполнительный орган власти проводит проверку и выдает уведомление о соответствии планируемого строительства.
После окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает в исполнительный орган уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее – уведомление об окончании строительства).
В случае, если уведомление об окончании строительства подтверждает соответствие параметров построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства орган направляет застройщику способом, указанным в уведомлении об окончании строительства, уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства.
На некоторые здания или сооружения в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство (например: гараж на земельном участке, предоставленный физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строения и сооружения вспомогательного использования, а также в иных указанных в федеральных законах случаях).
В данном случае государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав (в том числе и на такие объекты, незавершенные строительством) осуществляются на основании технического лана объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости. Здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.
Использование самовольной постройки не допускается и подлежит сносу.
Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Если вы построили дом (объект недвижимости), вы не вправе распоряжаться им и совершать в отношении него какие-либо гражданско-правовые сделки, пока не зарегистрируете право на объект в установленном порядке.
Ведущий специалист-эксперт Спасского отдела Управления Росреестра по Рязанской области Матулин А.И.