Ошибки в ЕГРН делятся на два вида – реестровые и технические. В настоящее статье уделим внимание понятию – «реестровая ошибка». Согласно ч.3 ст.61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон о регистрации) реестровой ошибкой является воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом о регистрации.
Подготовка межевого плана, технического плана, карты-плана территории, акта обследования осуществляются кадастровым инженером для внесения соответствующих сведений об объекте в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).
Кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также – объекты недвижимости), частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету.
При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка. При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.
Реестровые ошибки могут быть связаны, например, с неверным определением местоположения границ земельных участков, повлекшим их пересечение, изменение конфигурации, ошибкой в определении площади, местоположении объекта капитального строительства и т.д.
Как же исправляется реестровая ошибка в соответствии с действующим законодательством?
Исправление реестровой ошибки происходит в течение пяти рабочих дней со дня поступления в орган регистрации документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведений. Такими документами могут являться:
· заявление об учете изменений с приложением межевого плана, технического плана или акта обследования,
· вступившее в законную силу решение суда об исправлении реестровой ошибки,
– документы, поступившие в порядке информационного взаимодействия.
1) С заявлением о государственном кадастровом учете изменений основных характеристик земельного участка в связи с исправлением реестровой ошибки может обратиться собственник объекта недвижимости или его представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Документы и заявление могут быть представлены лично через любой офис ГБУ РО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Рязанской области».
В межевом плане, техническом плане в разделе «Заключение кадастрового инженера» должно быть приведено обоснование наличия реестровой ошибки.
2) В случаях, если существуют основания полагать, что исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. Вместе с тем, исправление реестровой ошибки в судебном порядке не должно подменять собой процедуру приобретение или прекращение прав на земельный участок или другой объект недвижимости в обход действующего законодательства. Поступившая на исправление реестровой ошибки копия решения суда должна быть надлежащим образом заверена судом и содержать отметку о его вступлении в силу.
3) Реестровая ошибка исправляется, также, по решению государственного регистратора прав на основании документов, поступивших в порядке информационного взаимодействия. Такие документы могут поступить в порядке межведомственного информационного взаимодействия от органов государственной власти или органов местного самоуправления.
С 16 сентября 2019 года Федеральным Законом «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный Закон «О государственной регистрации недвижимости»» от 17.06.2019 № 150-ФЗ, в ст.61 Закона о регистрации внесены изменения.
Орган регистрации прав при обнаружении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, наличие которой является, в том числе причиной пересечения земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств с границами земельного участка, принимает решение о необходимости устранения такой ошибки.
Решение о необходимости устранения такой ошибки должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки с направлением решения не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.
Изменился срок, по истечении которого орган регистрации вносит изменения в сведения ЕГРН при наличии документов, позволяющих исправить реестровую ошибку – 3 месяца.
По истечении 3-х месяцев после направления уведомления о необходимости исправления реестровой ошибки и при не поступлении документов о её исправлении (заявления о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости и межевого плана ), орган регистрации прав вносит изменения в сведения о местоположении границ и площади такого земельного участка без согласия его правообладателя при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов и материалов (правоудостоверяющих документов, картографической основы и (или) иных документов (материалов)).
При этом площадь земельного после изменений сведений о местоположении границ земельного участка в связи с исправлением реестровой ошибки может отличаться от площади земельного участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН , но не более чем на 5 % .
Орган регистрации прав на основании имеющихся и (или) полученных дополнительно документов и материалов также вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения о местоположении границ (координатах характерных точек границ) смежных и (или) несмежных земельных участков исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на соответствующий земельный участок, или при отсутствии такого документа – исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, или в случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка – исходя из местоположения границ такого земельного участка, существующих на местности пятнадцать лет и более и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих установить местоположение границ земельного участка, и (или) контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий, а также сведения о площади земельных участков в соответствии с установленным местоположением границ таких земельных участков. В указанном случае подготовка межевого или технического плана соответствующего объекта недвижимости не осуществляется.
В целях исправления реестровых ошибок координаты характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, их площадь, координаты характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также при необходимости – координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств определяются подведомственным органу регистрации прав федеральным государственным бюджетным учреждением.
Уведомление об исправлении реестровой ошибки направляются правообладателям в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
Таким образом, при осуществлении государственного кадастрового учета может быть выявлено наличие реестровой ошибки в сведениях ЕГРН об объектах недвижимого имущества. Исправление реестровой ошибки возможно лишь при наличии документов, содержащих необходимые для ее исправления сведения.