С 01 января 2017 года Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон о регистрации) установлена обязательность одновременного осуществления государственного кадастровый учет и государственная регистрация прав в связи с:
1) созданием объекта недвижимости;
2) образованием объекта недвижимости,
3) прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
4) образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.
Рассмотрим на конкретном примере каждый их перечисленных случаев:
1) Понятие «строительство» определено Градостроительным кодексом РФ – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Причем, при одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех помещений в таких здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.
С заявлениями имеют право обратиться собственник (все собственники) земельного участка либо лица, которым земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.
2) Образование объекта недвижимости. Земельным кодексом РФ определено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также – образуемые земельные участки) в порядке, установленном Законом о регистрации за исключением случаев, федеральными законами. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:
1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;
4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее – военные городки).
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”
В отношении объектов капитального строительства принадлежащих нескольким собственникам, образование может быть связано, например, с выделом долей путем прекращения права долевой на исходное здание и возникновением права собственности (долевой собственности) на помещения внутри здания.
Во всех случаях с заявлениями должны обратиться собственник (собственники) исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости с приложением договора (соглашения) об образовании объектов. Спор об образовании объектов рассматривается в судебном порядке.
3) Прекращение существования объекта недвижимости подтверждается Актом обследования, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено. В этом случае снятие с учета объекта недвижимого имущества и прекращение прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости, также осуществляется одновременно по заявлению собственника (собственников) здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса.
4) Образование или прекращение существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случаев, установленных законом. Действующим законодательством предусмотрено, что постановка на кадастровый учет части земельного участка или здания, сооружения возможна только при возникновении обременений в отношении данной части. Причем, одновременность постановки на учет части объекта и государственной регистрации обременения такого объекта осуществляется только в случае, когда регистрация такого обременения предусмотрена законодательством . К таким случаям относится, например: регистрация договора аренды части объекта недвижимого имущества, заключенного на год и более; государственная регистрация сервитута. Аналогично, при государственной регистрации прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть такого объекта недвижимого имущества, снятие с государственного кадастрового учета части также осуществляется одновременно с прекращением обременения. Заявления могут быть поданы собственником (собственниками) объекта недвижимости и (или) лицами, в пользу которых устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости.
Очень важно знать, что несоблюдение требований об одновременности подачи заявлений повлечет приостановление государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав и последующий отказ.
Купить электронную копию газеты