Вниз, вбок и снова вверх

№23 (6028) от 1 апреля 2022

Недвижимость может подешеветь, но отсутствие новых объектов строительства начнет подгонять цены

Рынок недвижимости вступает в фазу неопределенности. Падение цен, уход застройщиков, заморозка строящихся объектов – это лишь один из сценариев, по которому могут развиваться события. Чтобы он не реализовался, государство должно принять срочные меры поддержки спроса и всей строительной отрасли. Об изменениях, которые уже произошли, – наш разговор с директорами агентств недвижимости Ольгой Ситниковой (директор «Салона недвижимости»), Дмитрием Данилиным (директор агентства недвижимости «Высотка») и Сергеем Перимбаевым (директор ООО «Бизнес-системы»).

О.С. – Рынок замер. Это касается и жилой, и коммерческой недвижимости. Люди не понимают, что будет с ценами. Продавцы боятся выставлять объекты на продажу, опасаясь гиперинфляции. Покупатели не решаются брать кредиты по выросшим ставкам и не спешат расставаться с накоплениями. Мой прогноз – цены на недвижимость скоро начнут падать, а к осени мы увидим еще более радикальное снижение. Надо сказать, что этот вектор обозначился еще до событий на Украине, потому что жилье дорожало несколько лет подряд из-за программ господдержки и льготной ипотеки. За перегревом всегда следует охлаждение. Что касается текущей ситуации, то мы вступает в период неопределенности, слабой волатильности и ожиданий всех субъектов рынка.

Р.В. – Что в первую очередь повлияло на снижение спроса?

О.С. – Прежде всего – это взлет ипотечной ставки до немыслимых для большинства заемщиков значений. Ипотека всегда была основным двигателем продаж. Ее доля в объеме сделок доходила до 70 процентов. Можете представить, что произойдет, если львиная доля «ипотечников» уйдет с рынка. Продажи встанут. Небольшой всплеск активности мы наблюдали в конце февраля – начале марта, когда произошла резкая девальвация и люди начали спасать сбережения, пользуясь возможностью купить по старым ценам. Но сейчас, когда уже и льготная ипотека закончилась, наступила пауза.

Д.Д. – Ставки на уровне 20 процентов – это фактически заморозка ипотеки. Свое влияние будет оказывать массовая закредитованность населения. Не все смогут справиться с ипотечными платежами, и мы увидим немалое количество квартир, которые граждане начнут продавать с хорошим дисконтом. Все эти факторы говорят в пользу снижения цен. Но оно будет небыстрым: полгода, год или дольше. Что внушает некоторый оптимизм? Со многими схожими трудностями мы столкнулись в коронавирусный период. Пандемия была еще далека от завершения, а спрос пошел в гору.

С.П. – Не совсем согласен с коллегой, что нас ждет такое же быстрое восстановление. Сейчас ситуация намного тяжелее из-за санкций. Рынок однозначно смотрит вниз, и основная причина – слабый платежеспособный спрос. К концу года в регионе может остаться по одному крупному застройщику, в Москве чуть побольше, остальные не смогут работать в новых реалиях, если ничего не предпринимать.

О.С. – Нет, в Рязани будет больше одного застройщика, это точно.

С.П. – В лучшем положении окажутся компании полного цикла, которые выполняют функцию заказчика и имеют свои производственные подразделения, парк техники.

Р.В. – Если продажи встанут, на какие средства девелоперы будут закладывать новые объекты? Можем ли мы столкнуться с дефицитом жилья в новостройках?

С.П. – В ближайшие два-три года однозначно нет. Компании будут постепенно достраивать начатые объекты и пускать квартиры в продажу. Мы ожидаем массовых продаж жилья, которое приобреталось гражданами в инвестиционных целях. В трудные времена с ним многие расстаются.

О.С. – Сложнее с новыми домами. Начинать строительство сейчас вряд ли кто отважится.

С.П. – Кредитные ставки для застройщиков в рамках проектного финансирования будут расти. Если государство поддержит отрасль, то, возможно, она окажется на уровне 10 процентов. Если нет – свыше 20 процентов.

Р.В. – Эксперты считают, что выше 8 процентов – это уже критично.

С.П. – Да, компании будут заваливаться набок. Никто не выдержит такой нагрузки.

Р.В. – Тогда года через два-три мы увидим полную стагнацию в отрасли?

С.П. – Возможно, акционеры некоторых компаний начнут реинвестировать ранее полученную прибыль. А кто-то махнет рукой и закроет бизнес. Спрос на квартиры в незавершенных домах начнет снижаться. Чтобы этого не произошло, государству нужно предпринимать шаги, гарантирующие финансовую устойчивость компаний.

О.С. – Повышенную ликвидность сохранят квартиры в сегменте вторичного жилья. Всегда высокий спрос на квартиры в новых домах, как правило, кирпичных, расположенных на средних этажах, с индивидуальным отоплением, в удобных для жизни микрорайонах.

С.П. – Пока еще не замер рынок арендного жилья. Люди не могут купить квартиру, взять ипотеку и в качестве альтернативы рассматривают аренду. Снятие ковидных ограничений может подтолкнуть миграцию, да и вынужденных переселенцев с Украины становится больше.

Р.В. – Что, на ваш взгляд, может предпринять государство, чтобы и строительство, и продажи не замерли?

С.П. – Это проблема макроэкономики в целом. От устойчивости банковской системы будет зависеть и положение застройщиков, и состояние проектного финансирования, и сохранность эскроу-счетов. Мы видим, что многие банки уже нуждаются в докапитализации.
По всей видимости, нам придется двигаться в сторону мобилизационной экономики. Потому что рыночные механизмы в новых реалиях, в условиях нарушения многочисленных цепочек, сбоев экспортно-импортных поставок и массы ограничений могут начать ломаться.
То есть автопилот рыночного саморегулирования придется отключать и переходить на ручное управление. Насколько оно окажется эффективным, зависит от качества менеджмента. Что мы заложили в системах управления в предыдущие годы, к тому мы и придем. Пока мы еще до конца не осознаем масштаб изменений. Потому что силен принцип инерции мышления. То, что мы видим сейчас, – это остатки прошлого. Внутри уже идут совсем другие экономические процессы, которые приведут к смене картинки.
Мобилизационный сценарий даст надежду на сохранение отрасли за счет целевого финансирования, госдотаций, субсидий и т.д. Основной вопрос – где брать деньги.

Р.В. – Проводить эмиссию и поддерживать потребительский спрос. Разве не так?

С.П. – Тогда нас ждет гиперинфляция.

Р.В. – Зато уменьшится нагрузка по кредитам для населения.

С.П. – Да, кредиты сгорят. Только вместе с ними на дно могут пойти банки. Тут очень сложная финансовая механика.

Р.В. – Что ж, будем ждать активных действий от государства и надеяться, что и этот кризис мы постепенно преодолеем. Напоследок дайте совет тем людям, которые хотели продавать квартиру в начале года. Стоит ли им это делать сейчас?

С.П. – Если деньги нужны срочно, то можно продавать. Цены на недвижимость, скорее всего, пойдут вниз. Если же материальных затруднений нет, то я бы отложил сделку до лучших времен, когда обозначатся какие-то перспективы.

Цифры и факты

Рязань заняла первое место среди городов с населением более 500 тыс. человек по росту цен на жилье в новостройках с 22 февраля по 23 марта, приводят данные эксперты «ЦИАН. Аналитики». Средняя цена 1 кв. м в городе выросла на 23% – с 77,9 тыс. до 96 тыс. рублей.

***

Вице-премьер России Марат Хуснуллин предложил изменить параметры льготной ипотечной программы, повысив ставку с 7% до 12% и увеличив максимальный размер кредита для регионов до 6 миллионов. А также сохранить ставки по программам сельской, дальневосточной и семейной ипотеки. Президент России Владимир Путин поддержал эти предложения.

Записал Димитрий Соколов
Фото Димитрия Соколова