Для защиты, принадлежащей гражданам недвижимости от мошеннических действий статьей 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусмотрена возможность наложения запрета на совершение регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника (лицо, указанное в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законный представитель).
Для этого собственнику недвижимости достаточно подать заявление в любой офис Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие ему объекты недвижимости без его личного участия или участия законного представителя. При представлении заявления посредством личного обращения физическим лицом предъявляется документ, удостоверяющий его личность.
Также это можно сделать и в электронном виде в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, – с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети “Интернет”, посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав. В случае представления заявления посредством отправления в электронной форме такие заявления представляются путем заполнения формы заявления, размещенной на едином портале, официальном сайте, с прикреплением соответствующих документов.
В случае представления заявления посредством почтового отправления: подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, к заявлению прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя).
Форма заявления о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, а также требования к его заполнению, требования к формату заявления и представляемых с ним документов в электронной форме, утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19 августа 2020 г. N П/0310.
При подаче такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена соответствующая запись в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления.
Такое заявление служит основанием для возврата без рассмотрения документов любому лицу, которое захочет провести операции с недвижимостью заявителя без его участия.
Запись в Едином государственном реестре недвижимости о заявлении о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”, и иных случаях, установленных федеральными законами.
Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании:
решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника, а также при осуществлении государственной регистрации прав в порядке наследования;
заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации;
вступившего в законную силу судебного акта.
Кроме того, статьей 36.2 указанного закона предусмотрен еще одни способ защиты, принадлежащей гражданам недвижимости от мошеннических действий: установлен запрет на совершение сделок с недвижимостью в электронной форме без предварительного согласия.
Государственная регистрация перехода (прекращения) права собственности на принадлежащий физическому лицу объект недвижимости на основании заявления и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, осуществляется при условии, что в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.
Заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, может быть представлено как в отношении одновременно всех объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за физическим лицом, так и в отношении любого из них.
Заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется заявителем в орган регистрации прав в форме документа на бумажном носителе посредством личного обращения или почтового отправления.
Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на соответствующий объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.
Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи не препятствует осуществлению государственной регистрации прав на основании заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов:
органом государственной власти или органом местного самоуправления в предусмотренных законом случаях;
нотариусом при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки;
сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав;
сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в форме электронных документов и (или) электронных образов документов подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью, квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3.1 указанного Федерального закона.
Орган регистрации прав обязан уведомить физическое лицо, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, о возврате указанного заявления с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия соответствующего решения по почтовому адресу и (или) адресу электронной почты, по которым осуществляется связь с таким физическим лицом.
Главный специалист-эксперт отдела правого обеспечения, контроля (надзора) в сфере саморегулируемых организаций, государственной службы и кадров, по защите государственной тайны и мобилизационной подготовке И.А. Хвостова