Дольщики будут защищены

С 1 июля застройщики не смогут получать средства граждан в оплату договора долевого участия

В том виде, в котором существует сейчас, система долевого строительства работала без малого пятнадцать лет. Теперь денежные средства дольщиков будут защищены. Они будут размещены на специальных эскроу-счетах, а строительство будет вестись за счет собственных средств застройщиков и привлекаемых ими кредитов. Чем быстрее объект будет сдан, тем быстрее застройщик получит деньги покупателя и сможет погасить кредит. Исключение закон вводит для проектов высокой степени готовности. Застройщики таких домов смогут их достроить, по-прежнему привлекая средства граждан по договорам долевого участия.

Принятые в конце прошлого года изменения решили наконец проблему страхования гражданской ответственности застройщиков. Бесконечная смена страховых компаний для застройщиков заменена возможностью вносить обязательные платежи в Фонд защиты прав дольщиков по объектам, по которым договоры участия в долевом строительстве ранее обеспечивались страхованием. Это позволит продолжить работу многим застройщикам, приостановленную в связи с прекращением страхования ответственности застройщиков единственной из действовавших на территории Рязанской области в декабре 2018 года страховых компаний. Насколько законопослушны региональные застройщики, с 2007 года определяет министерство строительного комплекса области, наделенное полномочиями по контролю и надзору в области долевого строительства на территории региона.
В настоящее время на контроле минстроя находится 86 застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков. Они строят 143 многоквартирных жилых дома. В отношении них за последние два года проведено 34 внеплановых и 1 плановая проверка.
Рязанские застройщики имеют обязательства по 15 тысячам договоров долевого участия. Привлечено более 27 млрд руб. Для сравнения: бюджет Рязанской области на 2019 год спрогнозирован в сумме 56,5 млрд рублей. То есть рынок долевого строительства наполнен денежными средствами граждан в объеме, сопоставимом с половиной областного бюджета. И эти средства по истечении переходного периода должны быть замещены кредитными ресурсами банков.
Нарушения законодательства о долевом строительстве в деятельности застройщиков присутствуют, и по этим фактам в 2018 году возбуждено 39 административных производств, выдано 36 предписаний об устранении нарушений законодательства и 4 предостережения о недопустимости нарушений законодательства. С начала 2019 года возбуждено 27 административных производств, выдано 5 предписаний об устранении нарушений законодательства. Для снижения административного давления на бизнес активно применяется наказание в форме предупреждения, при условии, что ранее этот застройщик не нарушал требования закона.
В настоящее время большая часть правонарушений связана с неполнотой и несвоевременностью размещения застройщиками информации в Единой информационной системе жилищного строительства. В этот всероссийский мегаресурс обязаны вносить информацию о строящихся многоквартирных домах и застройщики, и контролирующие органы, и Росреестр, и администрации муниципальных образований. Каждый потенциальный покупатель сможет получить в системе полную информацию как о проекте строительства, так и о застройщике.
Минстрой также осуществляет контроль за своевременным исполнением застройщиками вынесенных постановлений и предписаний.
В случае неуплаты в срок административных штрафов возбуждаются дела по ч. 1 ст. 20.25 КоАП РФ и направляются на рассмотрение мировым судьям. Неисполненные постановления направляются для принудительного взыскания в Управление Федеральной службы судебных приставов по Рязанской области.
Кроме того, осуществляется контроль над соблюдением порядка привлечения денежных средств граждан, а также за их целевым использованием. В этой части соблюдение закона должно обеспечиваться двумя сторонами: и застройщиком, и дольщиком.
Самая распространенная ошибка людей, которые решили стать дольщиками, – заключение любого другого договора, кроме договора участия в долевом строительстве с государственной регистрацией в органах Росреестра.
Это очень важный момент: договор считается заключенным только после такой регистрации, регистрация подтверждает, что данное помещение продано только вам, и застройщик вправе получить ваши деньги только после этого момента. Этот документ обеспечит безопасность сделки, поможет спать спокойно, пока растут стены будущего дома.
Недопустимо внесение денежных средств за будущее жилье по договорам бронирования, предварительным договорам, договорам займа. Застройщик, принимая у гражданина оплату по таким договорам, совершает административное правонарушение. А в случае если цена сделки превысит 3 млн рублей, такие действия застройщика подпадают под уголовную ответственность.
С 1 января 2017 года министерство получило новое полномочие, предусмотренное законодательством о долевом строительстве. Это выдача заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот документ по своей сути стал разрешением застройщику на заключение договоров долевого участия и последующее привлечение средств граждан.
В 2017 году было выдано 32 положительных заключения, 8 мотивированных отказов, в течение 2018 года – 46 положительных заключений, 27 мотивированных отказов. С 1 марта 2018 года заключения и отказы выдаются в электронном виде. В нынешнем году выдано 2 положительных заключения и 3 мотивированных отказа.
При содействии минстроя Рязанской области в судебном порядке восстанавливаются нарушенные права граждан. За последние несколько лет признано право собственности дольщиков многоквартирного жилого дома № 55 по ул. Грибоедова (застройщик «Грибоедова-N»), многоквартирного жилого дома по ул. Кальная, 46 (застройщик «Строительная компания «Вятич»), многоквартирного жилого дома по ул. Садовая, 36 (застройщик «Монолит»). В настоящее время готовятся исковые заявления в защиту нарушенных прав дольщиков ООО «ИСК «Лидер».
Министерство принимает участие в судах по делам о банкротстве застройщиков, обеспечивая соблюдение прав и законных интересов участников долевого строительства.
На основании заявлений дольщиков сформирован реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Рязанской области и чьи права нарушены, так называемый реестр обманутых дольщиков. В настоящее время в реестр включено 56 граждан – дольщиков ЖК «Аэробус».
Губернатором области утвержден план-график («дорожная карта») по решению проблем граждан, включенных в реестр обманутых дольщиков. Выявляются все объекты с высоким риском неисполнения обязательств в срок, в том числе не соответствующих критериям отнесения к проблемным. Всего в зоне риска на территории региона 2 года назад находилось 28 жилых домов (2987 договоров долевого участия), срок передачи квартир в которых был нарушен. В их числе объекты, вошедшие в реестр проблемных.
Почти в каждом случае приходится искать свой способ решения. Это оптимизация затрат на подключение к инженерным сетям, защита в судах интересов дольщиков, организация ЖСК. Были случаи смены застройщика. Эта работа проводится под особым контролем губернатора области Н.В. Любимова.
В результате проведенной работы на данный момент введено в эксплуатацию 22 дома (2621 договор), оставалось решить проблему по 6 многоквартирным домам (366 договоров). Но в результате мониторинга выявлены 2 новых дома, которые в срок не будут переданы гражданам. Это объекты, строящиеся в городе Рязани. По ним заключено 147 договоров долевого участия, уже организована работа с застройщиками по поиску выхода из сложившейся ситуации.
На задержку ввода также повлияли изменения на рынке долевого строительства. Так, в течение 2018 года существенные трудности сложились из-за проблем функционирования новой информационной системы Росреестра, затянувших регистрацию договоров долевого участия на несколько месяцев, что не позволило застройщикам в этот период привлекать средства граждан. Также крайне негативно отразились на обстановке проблемы на страховом рынке. В настоящее время ситуация стабилизировалась.
В ряде случаев действия застройщиков имеют признаки уголовно наказуемых деяний. В отношении 8 застройщиков в УМВД России по Рязанской области направлены заявления о возбуждении уголовных дел. Все оставшиеся объекты предполагается ввести в эксплуатацию до конца 2019 года.
Для снятия социальной напряженности среди граждан с 18 июля 2017 года в министерстве строительного комплекса Рязанской области открыта «горячая линия» для участников долевого строительства всех проблемных объектов с целью их информирования в оперативном режиме о предпринимаемых мерах по защите их прав. Телефон «горячей линии» 21-07-98.
На регулярной основе проводятся рабочие встречи с застройщиками, допустившими нарушение срока исполнения обязательств, с участием инициативных групп дольщиков для информирования о ходе выполнения планов-графиков по вводу проблемных объектов в эксплуатацию.
Мы открыты как для дольщиков, так и для застройщиков. По любому вопросу долевого строительства предоставляются консультации.

В министерстве строительного комплекса Рязанской области открыта «горячая линия» для участников долевого строительства. Телефон «горячей линии» 21-07-98

Рязанские застройщики имеют обязательства по 15 тысячам договоров долевого участия. Привлечено более 27 млрд руб.

Виктория Ягодкина, заместитель министра
строительного комплекса Рязанской области