Осень – традиционная пора оживления рынка недвижимости. Народ возвращается из отпусков, приступает к работе, и параллельно многие решают жилищный вопрос. Часть потенциальных покупателей убеждена, что сделать это надо еще до наступления холодов, чтобы иметь возможность заняться мелким ремонтом, полноценно заселиться и обустроиться.
Масла в огонь подливает и либерализация законодательства, которое теперь позволяет прописаться и спокойно жить круглый год на даче, а значит, рассматривать небольшие дощатые домики как серьезную инвестицию в недвижимость. Людей порой не пугает срочность сделки, на которой настаивает продавец. Именно в этой спешке часто совершаются принципиальные ошибки, которые могут привести как к финансовому краху, так и к более серьезным последствиям. Сделки с недвижимостью в России являются «чемпионами» по количеству скрытых дефектов товара, различного рода маскировкам и откровенному обману. Как уберечься от всего этого и потратить порой не один миллион рублей исключительно себе на пользу, постараемся рассказать в нашем материале.
Пропитка – это не всегда хорошо (и не всегда про людей)
Однажды рязанская семья решила приобрести дом в Рыбновском районе, вдали от суеты, а самое главное – на природе, чтобы воздух был чистым и здоровьем наполнял. Выбор пал на достаточно крепкий дом, возведенный много десятилетий назад. В поселке детский сад, регулярное автобусное сообщение, в перспективе – прокладка газа. В общем, все отлично. Да и дом выглядел очень убедительно в своей безупречности. Период первичной осадки грунта под строением давным-давно прошел, и больше за ним никаких проблем не замечалось, а значит, трещин не будет. Крыша и стены в порядке. Вроде как можно заселяться, чем семья немедленно и занялась. И почти сразу же начались проблемы. За пределами дома было все в порядке, а вот в нем самом начинались проблемы. Недолго думая, обитатели обратились в санинспекцию, которая и обнаружила, что при строительстве фундамента в качестве балок были использованы старые железнодорожные деревянные шпалы с пропиткой из креозота. Они-то и выделяли ядовитые испарения, которые имеют канцерогенные свойства. Ничего удивительного в самом эпизоде нет – ведь в Рыбновском районе железная дорога существует уже полтора века, и за это время из-за многочисленных ремонтов она давала местному населению десятки тысяч отработавших свое старых шпал, которые из-за химобработки вообще не гнили и могли относиться к эпохе строительства «железки» 1865 года. Трудно представить себе, сколько вообще строений в районе построено из них и до сих пор держится. Но у покупателей именно этого дома сразу же возник вопрос, как можно расторгнуть договор и вернуть деньги, ведь конструкция особняка была такова, что менять шпалы на нормальные блоки было и дорого, и невыгодно. Расторгать такие договоры можно и нужно, поскольку, как правило, полюбовно и до суда деньги в таких случаях никто не возвращает. Для того чтобы оспорить сделку, необходимо заключение всех экспертов, каких только можно привлечь по конкретному эпизоду. Здесь потребуется работа строительного эксперта, сотрудников Роспотребнадзора, а также, вполне возможно, и экологов. Со всеми готовыми заключениями следует доказывать в суде, что вас не поставили в известность о недостатках объекта недвижимости, а следовательно, речь идет о расторжении договора купли-продажи и признании сделки недействительной в связи в выявленными, заведомо существовавшими до продажи существенными недостатками.
Тайна помогает продавать?
Аналогичный пример произошел с молодой семьей из Касимова, которая купила квартиру в многоэтажном доме на самом верхнем этаже, целый год приводила ее в порядок. Жилье получило дорогие обои, отделку под дуб и ясень, а потом все это покрылось плесенью, причем самых невероятных расцветок. Строительная экспертиза показала, что все стены фактически состояли из щелей, которые были тщательно затерты при помощи простых строительных смесей предыдущими владельцами. Такой бетонный скворечник сложно было назвать квартирой. И разумеется, это тоже пример утаивания недостатков при продаже. И тоже был суд, и было его решение. Показательно, что договор удалось не только расторг-нуть, но еще и взыскать с недобросовестных продавцов дополнительно цену дорогого ремонта, который к этому моменту в квартире был сделан, а затем испорчен плесенью.
Как «вылупляются» сознательные граждане
Не так давно в Дягилеве был продан двухэтажный дом. Капитальное строение с хорошей кладкой и нормальным ремонтом внутри не вызывало никаких сомнений. Подвал был также просторным, причем имел такие габариты, что новый владелец решил устроить там небольшой бассейн. Поначалу все шло хорошо, пока вдруг безо всяких землетрясений и посещения нашего города Годзиллой новенький особняк не раскололся практически надвое, как открывающееся яйцо Фаберже. И произошло это практически моментально. Как показали исследования дома, его фундамент был заложен в землю всего на 60 сантиметров. А глубина промерзания почвы в нашем регионе зимой составляет от полутора до 1,7 метра. И заподозрить проблемы с неглубоким ленточным фундаментом было практически невозможно именно из-за глубокого подвала под домом, который оказался всего-навсего простой ямой с бетонной облицовкой. К счастью, обошлось без жертв, а хозяин дома, только «вылупившись» из него, смог понять все глубину возможного мошенничества на рынке жилья, особенно построенного частным образом, осознал, как следует себя вести при осмотре объектов под покупку.
– Конечно, если речь идет о покупке жилья, особенно «вторички», когда предъявлять претензии к фирме-застройщику становится уже сложно, необходимо, чтобы сделку сопровождал профильный юрист, поскольку тонкостей при оформлении документов – море. Однако не менее, а даже более значимой фигурой является инженер-строитель, приглашенный как независимый эксперт. Именно он, а не покупатель, должен осматривать квартиру или дом на предмет качества. Субъективизму в данном вопросе нет места, – говорит председатель Рязанской единой ассоциации защиты прав потребителей «Человек» Олег Попов.
И как показывает практика, чуть ли не самым главным фактором проверки честности продавца недвижимости является его желание продать жилье своим соседям, друзьям или родственникам. Если история продажи началась с этого, скорее всего, с домом все в порядке. А вот если соседи слухом не слыхивали о задумке владельца выставить свой объект на продажу, а на фасаде нет оповещающего всех об этом баннера, то это главный признак того, что дело нечисто и можно смело проходить мимо такого предложения. Разумеется, дополнительным фактором опасности являются «срочные» продажи по надуманным мотивам, когда цена объекта явно ниже рыночной стоимости, а возможно, даже ниже кадастровой. Это как раз легко проверить по доступному всем электронному реестру недвижимости.
За что платим? Как снизить расходы на содержание административного аппарата ТСЖ
В последнее время участились случаи недовольства жильцов многоквартирных домов тем, сколько средств уходит даже не на содержание общедомового имущества, а непосредственно на работу управляющих компаний, но самое главное – администраций ТСЖ. Именно в товариществах собственников жилья можно встретить очень странные расходы. В одном из ТСЖ председатель и бухгалтер установили себе ежемесячную выплату на бензин по 6000 рублей на каждого. В другом случае ежемесячная оплата служебного мобильного номера председателя обходилась жильцам в 3000 рублей ежемесячно. Это явно какой-то специфический бизнес-тариф. Вот только если ТСЖ без ведома жильцов занимается бизнесом, это уже попахивает уголовным делом. До сих пор многие владельцы квартир отдельно платят за домофон, а это нарушение закона, поскольку данная плата входит в графу «содержание общедомового имущества» точно так же, как обслуживание шлагбаума, электронных калиток, работы по обрезке деревьев. При осмотре и ремонте кровель перед зимним периодом дополнительное взимание платы не предусмотрено, а требование этого противозаконно. Жильцы домов могут и должны контролировать бухгалтерию своего ТСЖ, своевременно запрещая руководству товарищества нехарактерные траты и незаконный сбор денег. Также желательно ввести практику смены председателей с формулировкой «в связи с утратой доверия». Для этого необходима солидарность обитателей многоквартирных домов и отработанная практика общих сходов. С этого и начинается наведение порядка.
Рисунок Павла Соловцова
Скачать в формате PDF