№31 (5936) от 30 апреля 2021

Потребители имеют дело не только с товарами и услугами, но и с правами собственности, которые могут иметь законную силу или же не действовать. И в этом хитросплетении законодательных норм очень непросто разобраться. Но любые трудности преодолимы, если речь идет о недвижимости. Это сейчас настолько ценный актив, что любая информация о приобретении прав и возможности их лишиться стоит достаточно дорого. Но наша рубрика расскажет вам об этом.

Свой сарай среди чужих

В Рязани осталось еще очень много одно- и двухэтажных многоквартирных домов, которые на прилегающей территории имеют хозяйственные постройки. Как правило, это сараи, с которыми местные жители уже сроднились и не представляют себе жизни без этих помощников в хозяйстве. Ведь сарай – это не только кладовка, а для некоторых и гараж, в котором бережно хранится двухколесный конь с мотором или без. Это еще и погреб, где отлично сохраняются овощи, привезенные с шести соток, домашние заготовки и прочая снедь. Сарай увеличивает полезную площадь квартиры раза в два-три. И возникает справедливый вопрос: а кому же принадлежат эти строения? По совести – тем, кто ими пользуется уже не одно поколение. Но с точки зрения закона все может быть и по-другому, особенно это касается случаев переезда, связанного с выкупом жилья под новую застройку, или же просто продажи недвижимости в комплексе. Нельзя забывать и о стоимости земли под сараями, квадратный метр которой в городе стоит приличных денег. В случае с одним рязанцем, который хотел приватизировать сарай, дело дошло даже до Верховного суда РФ. Районные суды отказали в передаче права собственности, но коллегия по гражданским делам Верховного суда указала, что хозяйственная постройка подпадает под принцип «приобретательной давности». Большое значение имеет и то, что старые дома и сараи при них строились до принятия современного Гражданского кодекса, когда работали другие законы, и те самые «древние» нормы современный суд не может отменить. Что же это значит? А то, что никто не вправе запретить гражданину пользоваться сараем, если это происходит уже многие годы. Отсюда вытекает логичное право на приватизацию и оформление на себя всех хозяйственных строений без необходимости их выкупать. Главное, чтобы фактическое владение происходило не менее чем в продолжение 15 лет. Для начала надо обратиться в органы, занимающиеся приватизацией собственности. Если получен отказ, это не должно останавливать. Можно обращаться в суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости с требованием обязать госорганы все-таки зарегистрировать на вас право владения. И не важно, из чего построен сарай, из досок или кирпича, капитальный он или развалюшка.

Вопрос переезда: сколько платит застройщик?

Из предыдущей темы плавно вытекает другая, более значимая для жителей Рязани, да и любого другого города, где происходит снос старого жилья, расселение его обитателей и возведение на месте, как правило, высоток по крупным девелоперским проектам. А как происходит оценка жилья, оформленного в собственность при переселении?
– Яркий случай иллюстрирует эту тему. В 10 вечера в ветхий дом, где проживала в стесненных условиях семья из 9 человек, постучался человек, представившийся риелтором, и поведал, что принято решение снести старый дом, а семье выплатить 390 тыс. руб. В случае отказа от такой сделки, рекомендуется помнить, что старые дома очень часто горят, а их обитатели, если выживут, перемещаются в маневренный фонд, да и то, если там будут места. Интерес людей, стоявших за «риелтором», представлял не сам дом, а участок земли с садом общей площадью в 24 сотки. Там можно было разместить высотное здание на три подъезда. Что же советуют делать в таких случаях правозащитники? Во-первых, надо сразу сообщать в письменном виде о таких случаях в прокуратуру. И особенно отметить факт завуалированных угроз поджога. В полицию тоже надо сообщить. Это, как показывает практика, работает. В том самом случае почти сразу появился другой представитель застройщика, с уже гораздо более цивилизованным предложением заплатить 1,5 миллиона рублей, – рассказывает руководитель рязанской единой ассоциации защиты прав потребителей «Человек» Олег Попов.
История получила продолжение. Жильцы ветхого дома решили пойти до конца в вопросе выяснения своих прав. Они обратились к независимым лицензированным оценщикам, которые определили и зафиксировали документом стоимость участка земли вместе с рыночной стоимостью построек на нем, ведь речь шла о выкупе всего этого в комплексе. В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за отчуждаемые жилые помещения в сумму включается рыночная стоимость самого помещения, общего имущества многоквартирного дома, с учетом доли в праве, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием. А они значительны: это и траты на изменение места проживания, оплата за нахождение в арендуемом жилье до приобретения нового в собственность, перевозка вещей и крупногабаритной мебели, все расходы на оформление документов. Не надо забывать и о компенсации упущенной выгоды, если таковая имеется в любом виде. Стоимость тех самых сараев тоже включена в сумму, которую обязан заплатить застройщик. В результате – многочисленная, но очень сплоченная семья добилась компенсации в 4,5 милиона рублей. Дело было в начале нулевых, и тогда эти средства позволили всем членам семьи улучшить свои жилищные условия, приобретя сразу несколько полноценных квартир.
Важно помнить, что согласно действующему законодательству в расчет стоимости компенсации принимается реальная рыночная цена земельного участка под многоквартирным домом, даже если этот участок никак не оформлен в собственность.

Михаил Скрипников
Рисунок Павла Соловцова