Ремонтные тяжбы

Что полезно знать жильцам многоквартирных домов

Лето – основная пора ремонтов в коммунальном хозяйстве. Добрые сантехники готовы сделать что угодно, но только за хорошую плату. Возникает два вопроса: за что конкретно надо платить, а что уже включено в перечень обязательных работ, и насколько качественно обслуживаются наши дома вообще. Для этого жильцам нужно взять инициативу в свои руки и, как потребителям всего объема коммунальных услуг, разобраться, так ли уж их права уважаются теми, кто выставляет им счет «за квартплату» каждый месяц.

Залитие со сложной историей

Однажды рязанка приобрела квартиру в старой пятиэтажке на ул. Черновицкой и выяснила, что система отопления в ней насквозь проржавела, причем это не обычая коррозия, а электрокоррозия из-за блуждающих токов в почве. Требовался срочный ремонт. Слесари, не задумываясь, назвали цену замены системы коммуникаций в квартире. А хозяйка так же, не задумываясь, отдала деньги. Были поставлены современные металлопластиковые трубы, а в местах соединения со старыми трубами выше и ниже квартиры установили муфты.
Прошло 11 лет, и стояки, гарантийный срок службы которых не менее пятидесяти лет, рванули, залив квартиру и несколько этажей под ней. К тому моменту домом управляла уже другая организация, но она сохранила все документы об оплате и обвинила рязанку в том, что это она виновата в прорыве стояков. Хозяйка квартиры оказалась юридически подкованной и возразила: все стояки в доме должны обслуживаться управляющей компанией, которая обязана следить за их состоянием и отвечать в случае нештатных ситуаций. Но коммунальщики были непреклонны. Они хотели, чтобы отвечал именно жилец. Соседи также поначалу приняли сторону домоуправа, однако один из них затем все-таки предъявил претензии к управляющей компании за собственную залитую квартиру. Впрочем, нашлась и другая соседка, которая вчинила иск к женщине, установившей пластиковые трубы. Причем к иску прилагалась оценка ущерба от залития, стоимость дорогостоящего ремонта после этого (причем последняя сумма была записана со слов шабашников, которые этот ремонт и делали). Ситуация получилась разнопланово запутанная, но при этом очень жизненная. Разбираться во всем этом пришлось юристам единой ассоциации защиты прав потребителей «Человек», которые долго распутывали историю, пока, наконец, не выяснилось, что с точки зрения закона «О защите прав потребителей» и правил эксплуатации многоквартирных домов все на самом деле просто.

Закон суров к управляющим. Но это – закон

В соответствии с правилами эксплуатации многоквартирного дома, которые были утверждены в 2003 году постановлением Госстроя №170 от 27 сентября, общая система водоснабжения, в частности горячей водой и отоплением, не находится в зоне прямой ответственности жильцов многоквартирного дома. Да, собственники помещений обязаны платить за обслуживание системы по счетам в графе «за содержание жилья», однако непосредственный контроль за состоянием инженерных коммуникаций осуществляет управляющая компания или ТСЖ. Любые ЧП на стояках – на совести только тех, кто берет с жильцов деньги «за квартиру» каждый месяц. Положение правил является одним из основных в сфере содержания многоквартирных домов, и знание его позволяет сэкономить деньги и поставить на место нерадивых домоуправов.
– Претензия относительно того, что когда-то в далекие годы кто-то кому-то дал денег на замену металлических труб на пластик вместо стандартной замены старого металла на новый методом сварки, просто юридически несостоятельна и судами не принимается, так что всем тем, кто попал в похожую ситуацию, переживать не стоит, – поясняет председатель рязанской единой ассоциации защиты прав потребителей «Человек» Олег Попов. – Во всех случаях правила эксплуатации, утвержденные Госстроем, являются основной точкой отсчета. Не забываем и про то, что суды трактуют законодательство, только исходя из рекомендации Верховного суда, относительно каждой конкретной юридической нормы. В данной ситуации все – на стороне жильца. И не имеет значения, что иски к нему предъявляют не только управляющая компания, но и соседи.
Суд вывел из ответчиков хозяйку квартиры, которая разом перестала быть кому-то что-то должна за аварию. После того как судья разъяснила участникам процесса их права и обязанности, директор управляющей компании наконец осознал, какими финансовыми потерями для его организации грозит вся эта ситуация. Управляющая компания немедленно пошла на мировую. Но остался еще один момент. Рязанка понесла издержки, материальные и моральные, из-за того, что ее привлекли к суду и заставили обращаться к адвокатам. Так что теперь готовится еще один иск, предполагающий компенсацию судебных издержек за вчинение заведомо неправомочного иска.

Доспехи правового просвещения

Насколько же часто управляющие компании поступают таким образом? Как показывает адвокатская практика, очень часто. Показателен пример с рванувшей гейзером воды полотенцесушкой в многоквартирном доме на ул. Электрозаводской. Особенность ситуации в том, что такой «змеевик», который можно обнаружить практически в любой ванной комнате, не имеет вообще никаких вентилей или задвижек, при помощи которых можно было бы экстренно перекрыть поток воды. Что характерно, владелец квартиры неоднократно до этого требовал от управляющей компании заменить этот старый «змеевик», поскольку он точно знал, что это общедомовое имущество, хоть и расположенное в квартире, а потому он ни копейки денег, по закону, не обязан платить ни за новое оборудование, ни за работу. Но коммунальщики оказались глухи к законным требованиям. Более того, сразу после аварии, они внаглую «перевели стрелки» на жильца. Тот не стал ждать, когда из него сделают жертву, а немедленно сделал независимую экспертизу ущерба, в том числе и квартир соседей, которые расположены под ним, после чего был подан иск к управляющей компании о возмещении всего ущерба, в том числе морального, причем каждого обитателя квартиры, затрат на экспертизу, оплаты услуг адвоката, а также штрафа за отказ решить вопрос в досудебном порядке, который составляет 50% от всей суммы, определяемой судом и обязательной к выплате ответчиком. Эту сумму также выплачивают собственникам квартиры. В суде управляющая компания предсказуемо проиграла, а справедливость восторжествовала. Но не сразу, потому что коммунальщики решили оспорить решение районного суда в областном, и только проиграв там, наконец, признали поражение.
Для того чтобы уйти от ответственности, не все, но многие управляющие компании и ТСЖ систематически фабрикуют фиктивные документы для того, чтобы в начальной стадии жильцы квартир не предпринимали правильных шагов в направлении защиты своих прав. Владельцев квадратных метров прямо обвиняют в авариях и плохом состоянии коммуникаций, выдумываются несуществующие правила и законы, идут ссылки на некую «традицию» самостоятельно за все платить, дескать, всегда такое было и нечего сомневаться – выпендриваться. Акт залития не выдают по нескольку месяцев, хотя правила предоставления коммунальных услуг требуют, чтобы акт составлялся обслуживающей организацией в течение 12 часов после подачи соответствующего заявления жильцами или с момента самой аварии. В любом случае очень важно внимательно изучить закон о защите прав потребителей и действующие правила эксплуатации многоквартирных домов, а также предоставления коммунальных услуг. Важно помнить, что если управдомы мухлюют, то срок исковой давности по таким делам обычно составляет 36 месяцев. А по некоторым ситуациям и больше.

Кстати

В соответствии с правилами эксплуатации многоквартирных домов управляющая организация без дополнительного сбора денег с жильцов полностью, в том числе капитально, обязана по мере необходимости ремонтировать кровлю, балконы, козырьки над ними и навесы над дверями подъездов. Техническое обследование состояния каждого заселенного дома должно проводиться два раза в год с составлением соответствующих актов и оформлением решений о проведении работ. Предоставлять эти документы собственникам должны по первому требованию. И все это, по закону, уже оплачено жильцами по графе «за содержание жилья», а потому не требует поборов и не предполагает отговорок в том, что нет финансирования.

Рисунок Павла Соловцова